Az ingatlanok terhei. Bejegyzések az ingatlan tulajdoni lap teherlapján / III. részében. Az ingatlan tulajdoni lapjából tájékozódhatunk az ingatlanon fennálló terhekről vagy állapíthatjuk meg azt, hogy az ingatlan tehermentes. A III. részben bejegyzett jogok/ feljegyzett tények alapvetően és lényegesen is korlátozhatják a tulajdonjogból eredő részjogait (a birtoklást, a használatot és a hasznosítást), ezért is érdemes tisztában lenni azzal, hogy mit jelentenek ezek. Egyes terhek / jogok az adásvételi vagy ajándékozási szerződéssel is egyidejűleg is alapíthatók. Az első esetre példa a jelzálogjog, a másodikra jellemzőbb példa a haszonélvezeti jog fenntartása. A terhekre vonatkozó alapvető szabályokat a Polgári Törvénykönyv szabályozza.
Az ingatlanok terhei – az alábbiakban a leggyakoribb terhekről talál egy rövid összefoglalót:
- haszonélvezeti jog (1.)
- özvegyi jog (2.)
- jelzálogjog, önálló zálogjog (3.)
- elidegenítési és terhelési tilalom (4.)
- földhasználati jog (5.)
- telki szolgalmak (6.)
- elővásárlási jog (7.)
- vételi jog (8.)
- eladási jog (9.)
- visszavásárlási jog (10.)
- használat joga, közérdekű használati jog (11.)
- tartási és életjáradéki jog (12.)
- végrehajtási jog (13.)
- vagyonkezelői jog (14.)
- lakásszövetkezet tagját megillető állandó használati jog (15.)
- építményi jog (16.)
1. Haszonélvezeti jog
A haszonélvezeti jog alapján a haszonélvező a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti. Szerződés vagy jogszabály alapján keletkezhet. Lehet években meghatározott vagy holtig tartó haszonélvezeti jog. Ez egy olyan erős jog, amely miatt a haszonélvező akár a tulajdonossal szemben is részesülhet birtokvédelemben. A haszonélvező jogosult például bérbe adni is az ingatlant. A haszonélvezet személyhez kötött, nem ruházható át, azonban írásban, a megfelelő formában le lehet mondani róla. A lemondás történhet ellenérték fejében vagy ingyenesen. A haszonélvezeti jog keletkezéséről, tartalmáról és megszüntetésének lehetőségéről itt olvashat bővebben.
2. Özvegyi jog
Az özvegyi jog tartalmát tekintve haszonélvezeti jogot jelent. A korábbi Polgári törvénykönyvünk szerint az elhunyt személy házastársát illette/ illeti meg. A mai napig gyakran találkozunk ezért az ingatlan tulajdoni lapra bejegyzett özvegyi joggal. A jelenleg hatályos Ingatlan nyilvántartási törvény végrehajtási rendelete szerint: “A túlélő házastárs törvényes öröklésen alapuló haszonélvezeti jogát „özvegyi jog” elnevezéssel kell megjelölni.” Az özvegyi jogról ügyvéd által ellenjegyzett okiratban ingyenesen vagy ellenérték fejében is le lehet mondani. Tartalmában ez holtig tartó haszonélvezetet jelent. Ez esetben az illetékes földhivatalhoz történt benyújtást követően az ingatlan-nyilvántartásból törlésre kerül.
3. Jelzálogjog, önálló zálogjog
A jelzálogjog hitelezői igény biztosítására szolgál. A hitelező, miután az adós kiegyenlítette tartozását, köteles hozzájáruló nyilatkozatot adni, hogy a követelése kiegyenlítésre került és köteles hozzájárulni a jelzálogjogon és az általában hozzá tartozó elidegenítési és terhelési tilalom törléséhez. A hitelező leggyakrabban bank, de magánszemélyek, gazdálkodó szervezetek is lehetnek hitelezők természetesen. Jelzálogjogot ingatlanra és az ingatlant terhelő átruházható jogra lehet bejegyezni. Az ingatlant terhelő jelzálogjogot az ingatlan egészére vagy közös tulajdonban álló ingatlannak a tulajdonostársat megillető egész tulajdoni illetőségére (pl. 1/2 tulajdonrészre) lehet bejegyezni. A jelzálogjogi bejegyzésben fel kell tüntetni a jelzálogjog jogosultját, a zálogjoggal biztosított követelést, az alapul szolgáló egy vagy több jogviszonyra utalással és az összeg meghatározásával vagy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra történő utalással. Fogyasztói zálogszerződés esetén a bejegyzésnek tartalmaznia kell a jelzálogjoggal biztosított összeg megjelölését is. Az ingatlan jelzálogjogról bővebben a következő cikkünkben olvashat.
Önálló zálogjog. Pénzügyi intézmény javára ingatlanon jelzálogjog úgy is alapítható, hogy az a zálogtárgyat a biztosított követeléstől függetlenül, meghatározott összeg erejéig terhelje. Az önálló zálogjogot alapító zálogszerződés a zálogtárgy megjelölésén kívül azt a meghatározott összeget tartalmazza, amelynek erejéig a zálogtárgyból kielégítés kereshető. Ezt az összeget az ingatlan-nyilvántartásban is fel kell tüntetni.
4. Elidegenítési és terhelési tilalom
Az elidegenítési és terhelési tilalom esetén a tulajdonjog változása vagy az ingatlan megterhelése az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjának hozzájáruló nyilatkozata esetén jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba. Amennyiben az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultja nem járul hozzá az átruházáshoz vagy a megterheléshez, akkor a földhivatal nem jegyezi be az ügyletet, így ez egy komoly korlétra a tulajdoni jogok gyakorlásának. A bankhiteles ingatlanokra bejegyzett jelzálogjog biztosítására bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom a leggyakoribb.
5. Földhasználati jog
Amennyiben a föld és a rajta álló (azon felépítésre kerülő) épület tulajdonjoga nem azonos személyt vagy személyeket illet meg, az épület tulajdonosát megilleti a föld használatának joga. Az épület tulajdonjoga – ha az épület és a föld tulajdonosa eltérően nem állapodnak meg – a földtulajdonost illeti meg. Az ingatlan tulajdonosa rendelkezhet úgy, hogy a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanokként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba. Amennyiben a felek a földhasználatot szerződésben szabályozták, célszerű kérni a földhivataltól ennek feljegyzését. Ez a szerződés harmadik személlyel szemben akkor hatályos, ha azt az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezték. A földtulajdonos és az épület tulajdonosa megállapodhatnak abban, hogy az épület tulajdonosa az épületet a földtulajdonos hozzájárulásával idegenítheti el vagy terhelheti meg.
6. Telki szolgalom
Telki szolgalmi jog alapján az ingatlan mindenkori birtokosának joga van más személy telkének meghatározott célú és meghatározott terjedelmű használatára. A leggyakoribb telki szolgalom a másik telken történő átjárást biztosító útszolgalom. Ezen kívül vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljából is létesülhet szolgalom. Vannak olyan közmű szolgalmak (vezetékjog, a vízvezetési és bányaszolgalmi jog), amelyekről egyoldalú határozattal értesítik a tulajdonost, aki a szolgalmat tűrni köteles, ha nem tudja bizonyítani, hogy a szolgalom szükségtelen. A szolgalom részletes szabályairól külön blogcikk is készült, mely a fenti “Telki szolgalom” alcímre kattintással is elérhető.
7. Elővásárlási jog
Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít, és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére. Osztatlan közös tulajdon kivásárlással történő megszüntetésekor is a tulajdonostársakat harmadik kívülálló személyekkel szemben elővásárlási jog illeti meg. Jellemző az elővásárlási jog teremgarázsok esetében is. Ha a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga elválik, a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát a földre elővásárlási jog illeti meg. Elővásárlási joga állhat fenn a Magyar Államnak, illetve egyes önkormányzatoknak is törvény alapján. Speciális, külön elővásárlási szabályok vonatkoznak a termőföldekre. Elővásárlási jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni. Az elővásárlási jogról ebben a cikkben találhatók részletesebb információk.
8. Vételi jog
Vételi jog alapján a jogosult az opció időtartama alatt a tulajdonhoz, mint eladóhoz intézett egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja az érintett ingatlant vagy tulajdoni hányadot. Írásban alapítható és megfelelő formában létrejött okirat alapján, ügyvédi ellenjegyzéssel és alakszerű kérelemmel jegyeztethető be az ingatlan nyilvántartásba. Vételi jog létrejöhet szerződéssel vagy ritkább esetben jogszabály is létrehozhatja. Vételi jog gyakorlása esetén a tulajdonjog a teljes vételár megfizetésével és a tulajdonjognak az ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzésével átszáll a vevőre. Általában határozott időre alapított jog, időhatározással, de feltétel bekövetkezéséig is lehetséges vételi jogit alapítani. Követelés biztosítására alapított vételi jog esetében a felek rendszerint úgy rendelkeznek, hogy a tartozás teljesítésével a vételi jog megszűnik. Az elővásárlási jog megléte korlátja a vételi jog gyakorlásának. Az elővásárlási jog megelőzi a vételi jogot.
9. Eladási jog
Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel eladási jogot szerez, a dolgot a szerződésben meghatározott vételáron egyoldalú nyilatkozattal eladhatja az eladási jog kötelezettjének. Az eladási jog alapítását tartalmazó szerződésben meg kell állapodni arról, hogy az eladási jog gyakorlása esetén egy előre meghatározott vételáron a kötelezettre ruházzák át a felek. Írásban alapítható és megfelelő formában létrejött okirat alapján, ügyvédi ellenjegyzéssel és alakszerű kérelemmel jegyeztethető be az ingatlan nyilvántartásba.
10. Visszavásárlási jog
Ha az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg a felek megállapodnak abban, hogy a vevő visszavásárlási jogot enged a megvett dologra, az eladó a vevőhöz intézett nyilatkozatával a dolgot megveheti. A visszavásárlási árat a felek a visszavásárlási jog létesítéséről szóló megállapodásukban határozzák meg. Ennek elmulasztása esetén a jogosult a visszavásárlás jogát a dolognak a visszavásárlási jog gyakorlásakor képviselt forgalmi értékével azonos vételáron gyakorolhatja. A visszavásárlási jog alapítására vonatkozó szerződést szintén – megfelelő okirati formában – írásba kell foglalni, és az ingatlan nyilvántartásba bejegyeztetni. Csak utóbbi esetben lesz mindenkivel szemben hatályos. Ritkább esetben jogszabály is keletkeztethet visszavásárlási jogot.
11. Használat joga, közérdekű használati jog
A használat jogánál fogva a jogosult a dolgot a saját, valamint vele együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja és hasznait szedheti. Jogi személy a használat jogánál fogva a dolgot a létesítő okiratában meghatározott céljával és tevékenységével összhangban használhatja és szedheti annak hasznait. A használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át. E jog egész ingatlanra vagy az ingatlan természetben meghatározott (pl. lakáshasználat) vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni. A használat jogának nyilvántartására egyebekben a haszonélvezeti jog nyilvántartására vonatkozó szabályokat kell értelemszerűen alkalmazni.
Közérdekű használati jog. Az állandó jellegű földmérési jelek, földminősítési mintaterek, a villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jogot, valamint törvény rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmakat és használati jogokat egész ingatlanra, illetőleg annak természetben vagy területi mértékben meghatározott részére lehet bejegyezni jogszabályban feljogosított személyek javára.
12. Tartási és életjáradéki jog
A tartási szerződés vagy az életjáradéki szerződés biztosítására bejegyzendő jog. Az eltartási szerződés alapján az eltartásra jogosult érdekeit védi. A z életjáradéki szerződésben az életjáradékra jogosult érdekeit védi. Elidegenítési és terhelési tilalommal tovább biztosíthatók ezek az ügyletek. Tartási és életjáradéki jogot az átruházott egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni.
13. Végrehajtási jog
Végrehajtási jogot a bírósági végrehajtásra, valamint a köztartozás behajtására vonatkozó jogszabályok korlátai között egész ingatlanra vagy egész tulajdoni illetőségre lehet bejegyezni.
14. Vagyonkezelői jog
Vagyonkezelői jogot a Magyar Állam, vagy helyi önkormányzat tulajdonában lévő egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre, ezek eszmei hányadára vagy az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni. Ha az ingatlannak több vagyonkezelője van, a bejegyzésben valamennyi vagyonkezelőt fel kell tüntetni. Az egyes jogosultak vagyonkezelői jogát eszmei hányad szerint kell a bejegyzésben meghatározni. Ha jogszabály így rendelkezik, az állami tulajdonban álló föld, illetőleg a földön lévő állami tulajdonban álló épület vonatkozásában más-más vagyonkezelő is bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba.
15. Lakásszövetkezet tagját megillető állandó használati jog
A lakásszövetkezet tulajdonában álló lakásra a lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használat jogát az önálló ingatlanként nyilvántartott egész szövetkezeti lakásra kell bejegyezni. Több személy állandó közös használatába adott lakás esetében a bejegyzésben az egyes jogosultakat megillető állandó lakáshasználati jog terjedelmét is fel kell tüntetni a közös tulajdonra vonatkozó szabályok szerint.
16. Építményi jog
Az építményi jogánál fogva a jogosult az ingatlanon vagy annak felszíne alatt épületet létesíthet, illetve hasznosíthat. Ennek során jogosult az épület építésére vagy építtetésére, és ennek érdekében az ingatlan igénybevételére, jogosult továbbá a felépült vagy az ingatlanon már fennálló épület birtoklására, használatára és hasznainak szedésére.
A jelen tájékoztatás nem teljes körű, és nem minősül jogi tanácsadásnak vagy ajánlattételnek. További kérdéseivel, jogi problémájával forduljon hozzánk bizalommal. Elérhetőségeinket itt is megtalálja.
Széles körben foglalkozunk ingatlanokkal kapcsolatos szerződésekkel és peres ügyekkel, melyekről bővebb tájékoztatás az ingatlanjogi szolgáltatások főoldalon talál.
Frissítve: 2024.07.28.