Függőben tartás vagy tulajdonjog fenntartás akkor szükséges, amennyiben az ingatlan adásvétel vevő az ingatlan vételárát részletekben fizeti ki, illetve ha a szerződéskötés időpontjához képest halasztott fizetéssel, később teljesít. Mi a függőben tartás? Mit jelent a tulajdonjog fenntartás? Mi a különbség a kettő között és mikor alkalmazzuk?
Függőben tartás – Mi történik függőben tartás esetén?
Az illetékes földhivatal függőben tartja a beadvány elintézését a rangsorban előrébb álló beadvány elintézéséig, illetve a bejegyzett jogosult által a tulajdonjog-bejegyzési engedély megadására meghatározott, legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig. A függőben tartással a tulajdonjog bejegyzési kérelem széljegyre kerül. A “legfeljebb” kifejezéssel a törvény lehetővé teszi a 6 hónapnál rövidebb függőben tartási idő meghatározását is az adásvételi szerződésben vagy az adásvételi szerződés módosításában.
A függőben tartásnak különösen akkor van jelentősége, amikor az ingatlan vételárának megfizetése több részletben történik. Ekkor az eladó azzal a feltétellel adja feltétlen, végleges és visszavonhatatlan hozzájárulását a vevő részére történő tulajdonjog bejegyzéshez, hogy arra akkor van lehetőség, amennyiben a vevő az utolsó vételár részlet megfizetésével a teljes vételárat kiegyenlítette. Az eljáró ügyvéd az erről szóló tulajdonjog-bejegyzési engedélyt okirati letétbe veszi és csak akkor adhatja be a földhivatalba, ha a teljes vételár kifizetése megtörtént.
Az illetékes földhivatal csak abban az esetben jegyzi át a tulajdonjogot, amennyiben az eladó tulajdonjog bejegyzéshez hozzájáruló nyilatkozata a földhivatalhoz benyújtásra került. A függőben tartás azért előnyös a szerződő felek számára, mert azt a földhivatal a széljegyre feljegyzi. Ezzel pedig az ingatlant sem újból eladni, sem megterhelni nem lehet, így például végrehajtási jog sem jegyeztethető be a tulajdoni lapra.
Amennyiben az ingatlan vásárláshoz bankkölcsönt is igénybe kíván venni a vevő, úgy figyelembe kell venni, hogy a bankok sok esetben a függőben tartást fogadják el az adásvételi szerződés tartalmi elemeként a tulajdonjog fenntartással szemben. Fontos kiemelni, hogy a függőben tartás esetén maximum 6 hónapig szerepel a széljegy a tulajdoni lapon. A szerződés módosítása azonban benyújtóztató újabb függőben tartásra a felek egyező akaratával. Ha valamely oknál fogva több időt vesz igénybe a vételár kiegyenlítése, akkor általában a tulajdonjog fenntartást kell választani.
Tulajdonjog fenntartás – Mi történik tulajdonjog fenntartás esetén?
Az Ingatlan nyilvántartási törvény 17.§ -a biztosítja a tulajdonjog fenntartással történő ingatlan eladás lehetőségét. A tulajdonjog fenntartással eladás szintén akkor alkalmazható, amikor az ingatlan vételárát (annak egy részét) a vevő nem a szerződéskötéskor, hanem egy vagy több későbbi időpontban fizeti meg. A tulajdonjog fenntartás lehet határozatlan idejű vagy a szerződésben meghatározott időre szólhat.
A felek az adásvételi szerződésben kérhetik a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Ha az eladó megkapta a teljes vételárat, akkor adja meg hozzájáruló nyilatkozatáét a tulajdonjog bejegyzéshez. Lényeges különbség a függőben tartáshoz képest, hogy ezt nem a széljegyként jegyzi fel a földhivatal, hanem teherként. A tulajdonjog fenntartás ténye tehát a tulajdoni lap III. részén, a teherlapon lesz feltüntetve. Ez esetben az ingatlan a tulajdonjog fenntartástól függetlenül megterhelhető vagy végrehajtás vezethető rá. Ebből látszik az, hogy a vevőt kevésbé védi, mint a függőben tartás. A tulajdonjog fenntartás alapvetően az eladót védi jobban, azonban a függőben tartás is megfelelő védelmet jelent a feleknek általában.
A tulajdonjog fenntartással történő eladást alkalmazzuk olyan esetekben, amikor várhatóan az adásvétel teljesítése meghaladja a 6 hónapot. Az eladó kizárja annak lehetőségét, hogy a teljes vételár kiegyenlítése előtt a vevő részére a tulajdonjog bejegyzés megtörténjen. Ez utóbbit mi sem javasoljuk.
A jelen tájékoztatás nem teljes körű. Jelen írás tartalma nem minősül jogi tanácsadásnak vagy ajánlattételnek. További jogi kérdéseivel kapcsolatban ingatlan ügyekben is készséggel állunk rendelkezésére elérhetőségeinken.
Frissítve: 2024.07.29.