Garázs eladás, garázs vétel iránt érdeklődőknek jelentős kedvező változást hoztak a 2022. május 2. napján hatályba lépett jogszabály-változások.
Garázsbeállók, mint osztatlan közös tulajdonba tartozó ingatlanok esetében az új szabályozás hatályba lépése előtt jelentős nehézséget okozott a nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostárs egyenkénti postai kiértesítése. Számos esetben ez száznál is több személyt érintett. Ennek a nehézkes gyakorlatnak vetett végett az új szabályozás, mely szerint a földhivatalok már kötelesek elfogadni a társasház hirdetőtáblára történő kifüggesztést és annak igazolását. Ha ennek következtében a meghatározott, általában 30 napos határidőn belül nem jelentkezik egyetlen elővásárlásra jogosult sem, akkor bejegyezhető a vevő tulajdonjoga.
A jogszabályváltozás az osztatlan közös tulajdonú teremgarázs beállókat érinti, és jelentős könnyítést tartalmaz a beállók értékesítése során. Ezek olyan beállókat érintenek, amelyek esetén egy helyrajzi szám vagy egyetlen albetét alatt található számos beállóhelyet magában foglaló garázsról van szó, ahol az egyes gépkocsi beállóhelyek csak felfestéssel vannak megjelölve, azaz elválasztva egymástól.
A földhivatalok gyakorlata eltérést mutatott abban a kérdésben, hogy milyen számú beállóhely esetén lehet a tulajdonostársak nagy számára tekintettel a kiértesítés vonatkozásában jelentős nehézségre hivatkozni, mennyi az a tulajdonostársi létszám, amely esetén ez nem elfogadható és a kiértesítés nem mellőzhető. Utóbbi esetben az elővásárlásra felhívó levelek hiányában nem kerülhetett sor a vevő tulajdonjogának bejegyzésére.
További nehézséget okozott, ha az elővásárlási jog gyakorlására felhívó levél pl. „címzett ismeretlen” vagy „elköltözött” jelzéssel érkezett vissza az ügyvédi iroda részére. Ekkor a lakcím-nyilvántartó megkeresésére is szükség lehetett a pontos cím meghatározása céljából, amelyre újból szükséges volt kiküldeni a levelet.
Garázs eladás, garázs vétel esetén meghatározott körben a dologösszességként (így pl. lakással együtt) történő eladás segített. Ezt meghaladta jogszabálymódosítás, már kiértesítés nélkül és önmagában is könnyen értékesíthető a garázs.
A KEDVEZŐ SZABÁLYOZÁS, EGYSZERŰ ELJÁRÁS
A módosításról az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 75. § (3a) és (3b) pontja rendelkezik:
Ha az elővásárlási joggal érintett ingatlan társasházi vagy szövetkezeti házi tulajdoni különlapon van nyilvántartva, és rendeltetésmódként garázs megnevezés is fel van tüntetve, tértivevény vagy átvételi elismervény helyett elfogadható, társasház esetében a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, szövetkezeti háznál a szövetkezet képviseletére jogosult személy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozata arról, hogy a vételi ajánlatot az ajánlati kötöttség időtartamára a társasház vagy szövetkezeti ház közös használatú helyiségében figyelemfelkeltő módon kifüggesztette.
A nyilatkozathoz mellékelni kell a kifüggesztett vételi ajánlatnak a kifüggesztés napját, a levétel napját, valamint a nyilatkozatot tevő közös képviselő, intézőbizottság elnöke vagy a szövetkezet képviseletére jogosult személy aláírását tartalmazó eredeti példányát.
Az iratok csatolása esetén – ha a tulajdonjog-bejegyzés jogszabályban meghatározott egyéb feltételei fennállnak – az ingatlanügyi hatóság annak a személynek a tulajdonjogát jegyzi be az ingatlan-nyilvántartásba, akinek a nevére az eladó a bejegyzési engedélyt kiállította.
Garázs eladás, garázs vétel – ELŐNYÖS ÚJ SZABÁLYOZÁS BEFEKTETŐKNEK
Társasház ingatlan beruházók figyelmébe ajánlott kedvező lehetőség, hogy ezen túl már érdemes úgy elkészíttetni a terveket, hogy a garázsbeállók önálló ingatlanként szerepeljenek az ingatlan nyilvántartásban. A jelenlegi jogszabályok ugyanis már lehetővé teszik ezt, a beállók külön tulajdonúak lesznek. Az ingatlan külön tulajdoni jellegéből adódóan, már nem kell figyelni az elővásárlási joggal kapcsolatos szabályokra, így a kiértesítésre sem.
A beállók ezáltal várhatóan sokkal könnyebben és rövidebb idő alatt értékesíthetők lesznek, mivel nincsen elővásárlási jog, nem kell megvárni a társasházi hirdetőtáblára történő kifüggesztés idejét sem. Ezáltal az egyes, önálló ingatlanként nyilvántartott garázsbeállók várható eladási ára, értéke is magasabb lesz az osztatlan közös tulajdonúakhoz képes.
Garázs adásvétel – ELŐNYÖS ÚJ SZABÁLYOZÁS AZ ELADÓ RÉSZÉRE
A közös használatú helyiségbe, a hirdető táblára történő kifüggesztés módszerét nem csak új építésű, hanem használt ingatlanok esetében is alkalmazni kell, a kiértesítést azonban egyik esetben sem. Így amennyiben Ön eladná a garázs beállóhelyét, már most is eldöntheti, hogy kinek adja el a garázs beálló parkolót. A garázs eladás során elegendő, ha a parkolóhely eladója a társasházi közös képviselő nyilatkozatát csatolja a földhivatal részére, amellyel igazolja, hogy a vételi ajánlat a társasház közös használatú helyiségében kifüggesztésre került.
Garázs adásvétel – ELŐNYÖS ÚJ SZABÁLYOZÁS A VEVŐ RÉSZÉRE IS
Amennyiben Ön vevőként lakása mellé a környéken garázsbeállót keres osztatlan tulajdonú gazászban, akkor sem kell már azzal számolnia, hogy sok tulajdonostárs esetén minden egyes személy portai tértivevényes levélben értesíti kell. Ez a lépés korábban jelentős többletköltséget okozott a vevő részére a számottevő postai költségek és ügyvédi többlet- munkadíj miatt. Az új szabályozással lehetővé vált kifüggesztéses értesítést, melyet most már minden földhivatalnak el kell fogadnia. Már nem áll fenn az a helyzet, hogy a különöse nehézségre való hivatkozást egyes földhivatalok nem fogadják el sok tulajdonostárs esetén sem. Így a garázsbeálló megvásárlásának legfeljebb csak az lehet akadálya, ha a társasház közös helyiségbe kifüggesztett hirdetményre tekintettel az elővásárlásra jogosult jelentkezik. Még jobb helyzetben van a vevő olyan esetben, ha az építtető, befektet már eleve önálló ingatlanként jegyezteti be az ingatlan nyilvántartásba a garázsbeállót.
A garázs adásvétel menete
- A tulajdoni lap lekérését követően az eljáró ügyvéd előkészíti a garázs adásvételi szerződést.
- A szerződéskötéshez szükség lesz a szerződő felek fényképes igazolványára (pl. személyi igazolvány, útlevél, vezetői engedély), lakcímkártyájára, valamint adókártyájára is.
- A szerződés aláírását követően 30 napra kifüggesztésre kerül az anonimiziált szerződés a társasház közös használatú helyiségében a hirdetőtáblán.
- Ha nem jelentkezik elővásárlásra jogosult személy, akkor az eljáró ügyvéd erről értesíti a földhivatalt.
- A földhivatal bejegyzi a vevő tulajdonjogát a garázsbeállóra.
Garázs vásárlás költségei, ügyvédi díj
Minden magyar állampolgár a magyarorszag.hu oldalról ügyfélkapun keresztül le tud kérni elektronikusan összesen 2 db nem hitele tulajdoni lapot. Az ezen felül lekért nem hiteles tulajdoni alapok ára 1.000,-Ft/db.
A tulajdonjog bejegyzés földhivatali díja 6.600,-Ft, mely a földhivatal részér készpénzben vagy átutalással is fizethető. Soron kívüli kérelemmel a tulajdonjog bejegyzés 16.600,-Ft összesen garázsbeállónként, mely összeg szintén a földhivatal rézére fizetendő.
A garázs beálló adásvétel ügyvédi díja a felek szabad megállapodása, a garázs vételárához és az ügyvédi iroda által alkalmazott minimumdíjhoz igazodóan.
Mennyi időbe telik a garázs vásárlás bejegyzése?
A garázs bejegyeztetése – amennyiben osztatlan közös tulajdonú a garázs -, úgy meghosszabbodik a kifüggesztés idejével, azaz általában 30 nappal. A földhivatali ügyintézési határidő 6 nap, ez rövidebb lehet, de hosszabb a jogszabály szerint nem. Soron kívüli kérelem esetén 30 nap alatt jegyzi be a tulajdonjogot a földhivatal. Az ügyintézési határidő ezen belül az illetékes földhivatal aktuális leterheltségétől függ.
Garázs vásárlás utáni költség, helyi adó, bérbeadás
Ha a garázst saját használatra vette meg, akkor felmerülhet ezzel kapcsolatosan helyi adó, így például építményadó vagy kommunális adó, amellyel kapcsolatban a helyi önkormányzatnál, Budapesten a kerületi önkormányzatnál lehet érdeklődni bővebben. Ez az adó általában évente két alkalommal fizetendő Budapesten a XII. kerületben a garázsok utáni adózással kapcsolatos szabályokat az önkormányzat honlapján az alábbi linken is tájékozódhat:
https://www.hegyvidek.hu/szolgaltatasok/adozas/epitmenyado
Ha a garázst bérbeadás céljából vette meg, akkor a fenti helyi adón felül a befolyt bérleti díj után adófizetési kötelezettsége keletkezhet, melyre vonatkozóa könyvelő adótanácsadó partnerünkkel való egyeztetést javasoljuk.
Amennyiben garázs vásárláson gondolkodik, vagy már meg is találta a megfelelő beállóhelyet vagy önálló garázst, keressen minket bizalommal.
Rövid határidővel elkészítjük szerződést és egyszerű, átlátható ügyintézéssel állunk rendelkezésére.
Ajánlatkérés:
https://drpojjak.com/elerhetoseg/
Elérhetőségek:
06 70 638 4272
1122 Budapest, Hajnóczy József u. 8. I/7.