Ingatlan adásvétel ügyvéddel – 3 szempont ingatlanvásárlás előtt állóknak
1.) Ingatlan adásvétel – A piac felmérése, az igények és a preferenciák meghatározása
Kiinduló pontként fontos, hogy az ingatlan vásárlása előtt állók reálisan felmérjék az aktuális piacot. Legyenek tisztázottak a preferenciák, illetve szükség esetén azok a kérdések is, amelyekben kompromisszumot tudnak kötni. Figyeljék meg az árakat, a lokációt, mérjék fel reálisan a lehetőségeiket. Határozzák meg az legfontosabb igényeiket és igényeiket az ingatlan vételárára és az eljárási és egyéb kapcsolódó költségekre fordítandó összeget.
Melyek a jogi eljárás költségei?
- visszterhes vagyonszerzési illeték, melynek általános mértéke az ingatlan értékének 4%-a
- tulajdoni lap díja lekérésenként 3.000,-Ft
- térképmásolat díja 2.250,-Ft
- ingatlan nyilvántartási eljárás díja 6.600,-Ft, a soron kívüli eljárás díja ezen felül 10.000,-Ft
- ügyvédi díj, az ügyérték és az ügy bonyolultságának függvényben egyedi megállapodás alapján (minimum díj irodánkban 150.000,-Ft)
Tájékozódjunk az adott településről, a környékről és a piacon kialakult ingatlanárakról. Szükség esetén vegyük igénybe ingatlan értékbecslő segítségét. Tájékozódjunk az ingatlanra fordítandó rendszeres költségekről (rezsiről, társasházak esetében a közös költségről).
Mérjük fel alaposan a kiválasztott, megtekintet ingatlan állapotát, tájékozódjunk az ingatlan műszaki állapotáról. Amennyiben az ingatlan felújítandó állapotú, így egyes esetekben érdemes a műszaki vizsgálatot szakemberre bízni, hogy a felújítás várható költségivel képbe kerüljünk. Érdemes többször, eltérő napszakban is megtekinteni az ingatlant annak érdekében, hogy az ingatlan általános állapotán túl személyesen tájékozódhassunk az ingatlan közvetlen környezetéről is (pl. városi környezetet tekintve a fény-és zajszennyezettségről).
Bankhitel igénybevétele esetén kérjünk előzetes hitelbírálatot, esetleg hitelígérvényt. Ügyvédi irodánk független hitel-tanácsadókkal is együtt dolgozik.
2.) Ingatlan adásvétel – Fontos jogi dokumentumok: tulajdoni lap, térképmásolat, alapító okirat, SZMSZ
Kérjünk alaprajzot, amelyen pontosan láthatók a helyiségek méretei, a belmagasság, az elrendezés és minden közlekedési útvonal. Ez a lépés könnyebbé teszi az esetleges felújítás vagy átalakítás előre tervezését (árkalkuláció készítését), különösen fontos ez, ha rövid határidővel tervezzük megvalósítani a beruházást.
Az ingatlan tulajdoni lapját már a tervezett adásvétel előtt szükséges beszereznünk, amelyből pontosan kiderül, hogy mely személy(ek)/szervezet(ek) a tulajdonos(ok), tehermentes-e az ingatlan. Ellenőrizni szükséges, hogy a tulajdoni lapon szerepel-e széljegy. Más esetben ingatlan nyilvántartási térképmásolat szükséges, hogy meggyőződjünk arról, hogy az ingatlanon lévő felépítmények feltüntetésre kerültek az ingatlan nyilvántartásban. Más esetben szükséges arról is meggyőződni az ingatlan nyilvántartatási és a természetbeni adatok alapján is, hogy pontosan hol húzódnak a telekhatárok.
A társasházi alapító okiratokból, lakásszövetkezetek alapszabályából, közgyűlési határozataiból győződhetünk meg többek között arról, hogy az adott (lakás) ingatlan vonatkozásában fennáll-e a tulajdonostársak részére biztosított elővásárlási jog. Osztatlan közös tulajdonú ingatlanoknál az elővásárlási jogra különösen figyelni kell. Külön kategóriát képeznek osztatlan közös tulajdonú ingatlanokon belül a teremgarázs beállóhelyek.
A szervezeti-működési szabályzatból és annak mellékleteként rögzített házirendből a társasház működésének szabályai és együttélés alapvető szabályai ismerhetők meg.
3.) Ingatlan adásvétel – A foglaló kérdése, vételi szándéknyilatkozat, előszerződés
A foglaló jelentősége a vételi szándék komolyságának kifejezésén túl az adásvételi jogügylet biztosítása. A foglaló fogalmát a Polgári Törvénykönyv határozza meg. Eszerint a másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. Ha az átadott összeg foglaló rendeltetése nem került rögzítése, akkor előlegként kell figyelembe venni. A foglaló a vételár összegébe beszámít. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Jogi álláspontunk szerint kizárólag vételi szándéknyilatkozat elfogadását követően, vagy teljes bizonyítóerejű magánokiratban foglalt előszerződés esetén van helye foglaló átadásának az adásvételi szerződés megkötését megelőzően. A legbiztosabb megoldás, ha a foglalót az adásvételi szerződés aláírásakor adják át a vevők az eladóknak.
Fontos, hogy bármilyen jogcímen átadott készpénz esetén minden esetben legalább átvételi elismervényt írjanak a felek.
A foglalónak az előszerződésben vagy adásvételi szerződésben történő kikötése szolgálja a leginkább az adásvételi ügylet biztonságát.
A jelen tájékoztatás nem teljes körű, nem minősül jogi tanácsadásnak vagy ajánlattételnek.
Ingatlant vásárolna vagy eladna? Ingatlan adásvételi szerződéssel kapcsolatos jogi kérdése van? Ügyvédi irodánk megbízható tapasztalattal rendelkezik ingatlan adásvételi jogügyletek teljes körű ügyintézésében. Keressen minket bizalommal elérhetőségeinken.
Frissítve: 2023.11.06.