1.) Ingatlan adásvétel ügyvéd közreműködésével – a legfontosabb tudnivalók ingatlan adásvételi szerződés előtt

A kiválasztott ingatlan jogi helyzetének felmérése, legalább a tulajdoni lap és az alaprajz megszerzése nagyon fontos a szerződés megkötése előtt. Más esetekben ingatlan nyilvántartási térkép másolat, alapító okirat, lakásszövetkezeti alapszabály illetve közgyűlési határozat is szükséges lehet. A körültekintő alapos eljárással általában elkerülhetők a későbbi esetleges jogviták, félreértések, tévedések.

2.) Az ingatlan jogi átvilágítása, a tulajdoni lap értelmezése

A megvásárolni kívánt ingatlan kiválasztását, alapos megtekintését, műszaki felmérését, nyilvántartásokban történő ellenőrzését követően megkeresésre az ügyvédként előkészítjük az adásvételi szerződést. Lehetőség van egy kérdéses, problémás jogi hátterű ingatlan esetén az ingatlan jogi átvilágításának kérésére is. Ilyen esetben pl. telken feltüntetett ingatlannal kapcsolatos engedélyekkel összefüggésben és/ vagy az ingatlan besorolásával kapcsolatban, ráépítéssel, beépítéssel kapcsolatban merülhetnek fel kérdések.

Az ingatlan tulajdoni lapjának III. részében a teherlapon az ingatlant terhelő jogok, egyéb jogi tények kerülnek feltüntetésre. Ingatlan adásvétel szempontjából a legfontosabb a jelzálogjog és az elidegenítési és terhelési tilalom. Ilyenek lehetnek még például a végrehajtási jog, elővásárlási jog, vételi jog, visszavásárlási jog, haszonélvezeti jog, szolgalmi jog; a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye, öröklési szerződés feljegyzése.

A feleknek az adásvételi szerződésben az ingatlan tehermentesítésének kérdését is rendezniük kell, különösen bankhitel esetén elengedhetetlen ez, és akkor, ha a vevő(k) szándéka tehermentes ingatlan tulajdon megvásárlására irányul, azaz nem terhelten veszi(k) meg az ingatlant.

3.) A szerződés formai követelményei, a hitelező bank kiválasztása, bankhitel

Ingatlan átruházása kizárólag írásban történhet és ügyvédi ellenjegyzéshez kötött. Az ingatlan adásvételi szerződésben fel kell tüntetni az ingatlan pontos, ingatlan-nyilvántartásban szereplő megnevezését és egyéb adatait, amelyet az eljáró ügyvéd a tulajdoni lapról állapít meg. Amennyiben a megvásárolni kívánt ingatlant jelzálogjog terheli, az ingatlan eladásához a jelzálogjog jogosultjának (pl. bank vagy más hitelező) az írásbeli hozzájárulása szükséges.

Amennyiben az ingatlanvásárláshoz hitelt/kölcsönt kívánunk igénybe venni, érdemes több bank ajánlatának megismerése és összehasonlítása alapján dönteni, illetve független hitelközvetítőnél érdeklődni. A bank által a hitelezés feltételeként előírt rendelkezésekkel összhangban lehet megkötni az adásvételi szerződést. A bank a kölcsönösszeg folyósításának feltételéül rendelik, hogy az eladó/ eladók a tulajdonjog bejegyzésére feljogosító és a bankhitelen felüli teljes vételár megfizetését igazoló nyilatkozatát/nyilatkozatukat ügyvédi letétbe helyezze/helyezzék, ez az önerő igazolás vagy önerő nyilatkozat. A bankhitelre vonatkozó ÁSZF által kötelezően meghatározott szabályokat az adásvételi szerződésben rögzíteni szükséges. A bank által fizetendő vételár rész esetében figyelemmel kell lenni a folyósítás várható idejére is, mely általában három hónapon belüli időpont.

4.) Megállapodás a további lényeges feltételekben, energetikai tanúsítvány

Lényeges feltételek különösen, de nem kizárólagosan az alábbiak:

  • a vételár összege
  • a foglaló összege, amely általában a vételár 10%-a
  • a vételár megfizetésének ütemezése
  • terhelt ingatlan tehermentesítésének módja (önerőből vagy hitelkiváltással)
  • a birtokba adás határideje
  • elállás, felmondás kérdései

Lakóingatlanok és egyéb ingatlanok esetén jogszabályi előírás szerint energetikai tanúsítvány beszerzése is szükséges.

5.) Földhivatali és egyéb költségek, illeték, személyi jövedelemadó

A földhivatali eljárás illetéke 6.600,-Ft, a soron kívüli eljárást ezen felül a földhivatal részére további 10.000,-Ft fizetendő. A tulajdoni lap díja 3.000,-Ft. Az ügyfélkapuval rendelkező magánszemélyek évente két alkalommal ingyenesen tudnak lekérni tulajdoni lapot a magyarorszag.hu elektronikus felületén keresztül. Az ügyvédi díj az ingatlan vételárának és az ügy bonyolultságnak függvényében alakul irodánkban azzal, hogy annak minimuma 150.000,-Ft.

Az ingatlan adásvételt követően a vevő illeték fizetésére köteles, amely az általános szabályok szerint az ingatlan értékének 4%-a. Az eladó magánszemély személyi jövedelemadót (15%) köteles fizetni a szerzéstől számított 5 éven belüli értékesítés esetén, egyes ráfordítások ez esetben is elszámolhatók. A személyi jövedelemadó alapja évenként sávosan csökken az 5 éven belül, melyről bővebben ebben a cikkünkben olvashat.

6.) A szerződés aláírása – a szükséges személyes adatok, okmányok

Amennyiben a végleges döntés a szerződés megkötése, úgy előkészítjük a szerződés tervezetét és megküldjük a feleknek egyeztetésre. Ha a szerződő felek jóváhagyták a szerződés tervezet, elkészítjük a szerződéshez kapcsolódó dokumentumokat is. Amennyiben az ingatlan adásvételi szerződés megkötésének feltételei maradéktalanul tisztázottak, a szerződés az ügyvédi irodában a megbeszélt időpontban aláírásra kerül.

A szerződés aláírásához kérjük, hozzák magukkal a személyi igazolványukat, a lakcímkártyájukat és az adókártyájukat. Cégek, egyéb szervezetek esetén a képviseleti jogosultságot igazoló közjegyző által készített aláírási címpéldányt is kérjük elhozni az aláírásra.

Az esetek legnagyobb részében az ingatlan adásvételi szerződésen kívül, okirati letét szerződés és tulajdonjog bejegyzési engedélyek, önerő nyilatkozat, letéti igazolás is aláírásra kerülnek. Szükség esetén elkészítjük az elővásárlásról lemondó nyilatkozatokat.

Ingatlan adásvétel ügyvéd közreműködésével: a hatályos jogszabályok szerint az ingatlanok átruházására irányuló szerződések elkészítéséhez és a változások ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez ügyvédi közreműködés szükséges. Az ügyvédi díj az ingatlan vételárának általában 0,5-1%-a, de ügyvédi irodánkban minimum 150.000,-Ft. Ez az összeg tartalmazza az adásvételi szerződés és a kapcsolódó okiratok elkészítését, konzultációt, közreműködést a szerződés megkötésénél és teljes körű eljárást az illetékes földhivatalnál.

7.) A szerződés benyújtása a földhivatalban, bejegyzési engedély, bejegyző határozat

Az ellenjegyzett szerződéseket ingatlan nyilvántartási kérelemmel és a szükséges mellékletekkel, NAV B400-as formanyomtatvánnyal együtt benyújtjuk az illetékes földhivatalba. Ha a vételár már megfizetésre került, rövid határidőben benyújtjuk a bejegyzési engedélyeket.

A jelen tájékoztatás nem teljes körű és nem minősül jogi tanácsadásnak vagy ajánlattételnek. További kérdéseivel, ingatlan adásvétellel, ingatlan ajándékozással, haszonélvezeti joggal és egyéb ingatlan ügyekkel forduljon hozzánk bizalommal elérhetőségeinken.

Frissítve: 2023.11.06.