Ingatlan eladás adókedvezmény vagy adómentesség. Milyen esetben kell kevesebb személyi jövedelemadót fizetni, mint 15%-os általános adómérték? A magán célú vagy befektetési célú ingatlan értékesítése esetén jogi szempontból több lehetőség van arra, hogy az ingatlan eladással járó adófizetés mértékét csökkentsük, amennyiben az adókedvezmények vagy az adómentesség feltételei fennállnak. Az eladó által fizetendő SZJA nem tévesztendő össze a vevő által fizetendő visszterhes vagyonszerzési illetékkel, melyről ebben a korábbi cikkünkben írtunk.
Ebben a rövid összefoglalóban az ingatlan eladásához kapcsolódó, az SZJA. törvény szerinti személyi jövedelemadó kedvezményekre térünk ki.
1. Az SZJA általános mértéke ingatlan eladás után
Fő szabály szerint az eladó az ingatlan eladását követően személyi jövedelemadó megfizetésére és a vagyonszerzésnek az adóbevallásban történő feltüntetésére köteles. A személyi jövedelemadó általános kulcsa a megszerzett jövedelem 15%-a (SZJA törvény 8. § (1) bekezdése). Ez az eladási ár és a korábbi vételár közötti különbözet után fizetendő személyi jövedelemadó. Az adó kiszámítása: az (eladási ár – vételár) x 15%-kal, ha a szerzés évében vagy ez ezt követő évben értékesíti az ingatlant. Az adóalapból levonhatók a számlával igazolható ráfordítások (felújítás, korszerűsítés, bővítés). Levonhatók a vételkori ügyvédi díj és költségek, az akkor megfizetett vagyonszerzési illeték.
2. SZJA kedvezmények ingatlan eladás után
A tulajdonszerzés óta eltelt idő alapján ehhez képest kisebb összegű adófizetési kötelezettség terheli az eladót, tekintettel arra, hogy a törvényben meghatározottak szerinti csökkentett az adóalapot kell figyelembe venni. Az ingatlan megszerzésének évét követő második évtől vehetők igénybe a kedvezmények. Az ingatlanra fordított költségek elszámolására is lehetőség van. Levonhatók a vételkori ügyvédi díj és költségek, az akkor megfizetett vagyonszerzési illeték.
A törvény korábban az adóalap számítása szempontjából különbséget tett a lakóingatlanok és a és a nem lakás célú ingatlanok között. Azonban 2017. január 1-jétől egységes a szabályozás.
Ingatlan eladás adókedvezmény vonatkozásában az alábbi szabályok érvényesülnek:
Az ingatlan, ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, az SZJA adóalap:
- 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
- 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
- 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
- 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
- 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.
Amennyiben az eladó a tulajdonszerzést követő 5 éven belül az ingatlan megszerzéskori árnál magasabb áron értékesíti az általa korábban vásárolt ingatlant, a vételárak különbözete után kell megfizetnie a 15%-os személyi jövedelemadót.
Egy példával élve a kedvezmény, és a költségek levonása:
Ha valaki 2021. június 30-án vásárolt egy lakást 50 millió Forintért és 2024. augusztus 2 napján értékesíti 65 millió forintért akkor az alábbiak szerint kell számolni az eladó személyi jövedelem adóját. A 65 millió Forintos eladási árból levonjuk az 50 millió Ft korábbi vételárat, így a különbözet 15 millió Forint. Figyelemmel arra, hogy az eladásra a megszerzés évét követő harmadik évben kerül sor, így a 15 millió forint 60%-a lesz az adóalap, azaz 9 millió Forint. A 9 millió Forintos adóalap után 15 %-os adómértékkel számolva 1.350.000,-Ft lesz az az SZJA fizetési kötelezettség. Amennyiben számlával igazolható ráfordítások történtek, úgy ezen összegekkel is csökkenthető a 9 millió Forintos adóalap. Ha 2 millió Ft értékben igazolható költség ráfordítás történt az ingatlanra, akkor 9 millió Ft – 2 millió Ft, azaz 7 millió Ft adóalap alapján kell a 15%-os adót számítani. Ez esetben 1.050.000,-Ft lesz a fizetendő SZJA.
3. SZJA mentesség
Az ingatlan értékesítése annak megszerzését követő ötödik évtől kezdődően SZJA-mentes.
A jelen tájékoztatás nem teljes körű. Nem minősül jogi tanácsadásnak vagy ajánlattételnek. További kérdéseivel és konkrét ügyével forduljon hozzánk bizalommal elérhetőségeinken.
Ügyvéd irodánk széles körben foglalkozik ingatlan szerződésekkel, ingatlan adásvételi szerződések készítésével. Ingatlan ügyvédként feladataink közé tartozik többek között ingatlan adásvételi, ajándékozási szerződések készítése, haszonélvezeti jog alapítása illetve törlése, jelzálogjog alapítása illetve törlése, ügyleti meghatalmazás készítése ingatlan szerződésekhez. Keressenek minket bizalommal!
Frissítve: 2024.08.01.