Az elbirtoklás jogintézménye törvény alapján keletkeztet tulajdonjogot hosszú ideje fennálló birtoklás esetén, ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos nem gyakorolja a tulajdonhoz fűződő jogait. Az elbirtoklás szabályait a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény szabályozza. A bekövetkezett elbirtoklás tehát az adásvételhez és az ajándékozáshoz hasonlóan tulajdonjogot eredményez.
I. Az ingatlan elbirtoklásának feltételei
Elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki az ingatlant tizenöt éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja.
1. Az elbirtoklási idő 15 év
Az elbirtoklás idő ingatlanok esetében 15 év, melynek időtartamát a kezdő időpont megjelölésével, valószínűsítésével kell meghatározni. Valamint az időtartam végét is szükséges megjelölni.
2. A sajátkénti birtoklás kérdése
Sajátjaként nemcsak az birtokol, aki úgy gondolja, hogy a sajátjaként birtokolja az ingatlant. Sajátként birtokol az is, aki tudja ugyan, hogy a dolog másé, de véglegesnek tekinti a maga birtoklását. Természetesen a bérlő vagy a szívességi használó nem tudja elbirtokolni az ingatlant a tulajdonossal fennálló jogviszony miatt. Az elbirtoklás feltételeit a bíróság a (volt) tulajdonos ellen indított elbirtoklási perben szigorúan vizsgálja.
A bírói gyakorlat szerint sajátjakénti birtoklás csak abban az esetben állapítható meg, ha a birtokos abban a hiszemben birtokol, hogy a dolog a sajátja vagy bár tudja, hogy az másé, de véglegesnek tekinti a maga birtoklását. A puszta használat, ha ahhoz nem társul olyan megnyilvánulás, amely a sajátként való birtoklást objektív módon (külsőleg) kifejezi, elbirtokláshoz nem vezethet. Ilyen objektív megnyilvánulás lehet pl. a hatóságok előtti önálló fellépés, a más személyek előtt tett kijelentés, az előttük vagy velük szemben tanúsított magatartás. Hasonlóan ilyen magatartás az is, ha a birtokos viseli az esetleges közterheket (P. törv. I. 20. 083/1975. sz., BH 1975/11. sz. 509.). Az ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdonos passzivitásának az elbirtoklás megállapíthatósága szempontjából ügydöntő jelentősége nincs.
Az elbirtoklás akadályai
Aki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott az ingatlan birtokához, elbirtoklás útján nem szerez tulajdonjogot. Az ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján akkor sem lehet megszerezni, ha az elbirtoklás feltételei csak a föld egy részére vonatkozólag állnak fenn, és a föld nem osztható meg. Ha az elbirtokló a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezteti be, a tulajdonszerzésre nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében jogot szerzett.
Az elbirtoklásnak szintén akadálya, ha az adott ingatlan forgalomképtelennek minősül. Ilyenek lehetnek például az egyes önkormányzati törzsvagyonba tartozó ingatlanok.
Az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely elődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült.
Ha a tulajdonos menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa, az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás akkor sem következik be, ha egyébként az elbirtoklási idő már eltelt, vagy abból egy évnél kevesebb volna hátra.
3. A szakadatlan birtoklás kérdése – az elbirtoklás megszakadása
Megszakad az elbirtoklás, ha a tulajdonos a dolog kiadása iránti követelését bírósági úton érvényesíti. (A régi Ptk. szerint az elbirtoklás megszakításához a birtokos írásbeli felszólítása is elegendő volt). Az elbirtoklás szintén megszakad, ha a tulajdonos a dologgal rendelkezik (pl. eladja, megterheli), vagy ha a birtokos a birtokot akaratán kívül elveszti, és azt egy éven belül nem szerzi vissza. Szintén félbe szakad az elbirtoklási idő, ha a tulajdonos egy éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy a dolog újabb birtokosa a dolgot adja vissza. Ha az elbirtoklás megszakad, a birtoklásnak addig eltelt ideje nem vehető figyelembe. Ekkor az elbirtoklás a megszakadást okozó körülmény elmúltával újból kezdődik.
A Ptk. hatálybalépése óta érvényesülő szabály a korábban kialakult bírósági gyakorlat alapján, hogy elidegenítési és terhelési tilalom fennállása nem zárja ki az elbirtoklással való tulajdonszerzést, ha az elbirtoklás feltételei egyébként fennállnak.
II. Tulajdoni hányad elbirtoklása
Az elbirtoklásra vonatkozó általános szabályok szerint birtokolható el a dolog tulajdoni hányada is.
Elbirtoklás útján a tulajdonostárs is megszerezheti a másik (többi) tulajdonostárs illetőségének a tulajdonjogát. Azonban ilyenkor fokozott szigorúsággal kell vizsgálni az elbirtoklás törvényes kellékeinek a fennállását. Ez utóbbi körében fontos vizsgálni azt is, hogy az elbirtoklásra hivatkozó tulajdonostárs magatartása összeegyeztethető-e a tulajdonostársak jogaira és a dologhoz fűződő törvényes érdekeire vonatkozó jogszabállyal. Ez a szabály PK. 4. számú állásfoglalásból vezethető le.
Elbirtoklás ingatlan egy részére akkor lehetséges, ha az ingatlan megosztható. Ehhez telekalakítási eljárás szükséges, amelynek körébe tartozik pl. a telekfelosztás és a telekhatár-rendezés is. A telekalakítás a hatályos építésügyi szabályzatok rendelkezései és az építésügyi hatóság engedélye alapján lehetséges.
III. Jogcímes elbirtoklás
Az új Ptk. jelentős újítása volt az ún. jogcímes elbirtoklás. Eszerint az elbirtoklás öt év elteltével következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte (pl. adásvételi szerződés, ajándékozási szerződés), amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné. Ez akkor igaz, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelel, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette.
Ügyvédi segítség elbirtoklási ügyekben
Jelen tájékoztatás nem tejes körű. Nem minősül jogi tanácsadásnak vagy ajánlattételnek. Amennyiben ingatlanok elbirtoklásával kapcsolatos jogi kérdése merült fel, ingatlan elbirtoklási pert indítana, forduljon bizalommal irodánkhoz elérhetőségeinken.
Frissítve: 2024.08.01.