Ingatlanjog, ingatlan ügyvéd, ingatlan adásvétel, ingatlan ajándékozás

INGATLANJOG, INGATLAN ÜGYVÉD

Ha Ön ingatlan adásvétel, ingatlan ajándékozás intézéséhez keres szakértő ügyvédet, jó helyen jár!

Az oldal célja annak bemutatása, hogy az ingatanjog területén ügyvédi irodánk hogyan tudja segíteni Önt.  Mire érdemes odafigyelni adásvétel, ajándékozás során?

Ingatlanjog praxisunkban lakások, házak, telkek és üzleti célú ingatlanok adásvételi szerződéseinek, ajándékozási szerződéseinek, bérleti szerződéseinek vagy csereszerződéseinek elkészítését vállaljuk, teljeskörű földhivatali ügyintézéssel. 

Ügyvédi munkánk során jelzálogjog alapítással, töröltetéssel; haszonélvezeti jog alapítással, töröltetéssel is foglalkozunk. Az előbb felsoroltakon kívül gyakran fordulnak hozzánk  vételi jog, elővásárlási jog, visszavásárlási jog alapítása, töröltetése, a szolgalmi jog alapítása vagy töröltetése iránti igényekkel.

Közreműködünk telekalakítási eljárásokban, továbbá ráépítéssel, túlépítéssel, beépítéssel kapcsolatos jogvitákban. Segítséget nyújtunk birtokvédelmi kérdésekben, szomszédjogi, elbirtoklási ügyekben is.

Eljárunk társasházak részére alapító okiratok, illetve szervezeti-és működési szabályzatok és házirend elkészítése, illetve módosítása során.

Az ingatlanjog területén tehát teljeskörű jogi támogatást nyújtunk, az alábbiakban Ön részletesebben is olvashat ezekről, továbbá tájékozódás céljából ajánljuk a témába vágó hasznos blogcikkeink elolvasását.

Az ingatlanjogra vonatkozó legfőbb szabályokat a Polgári Törvénykönyv és az Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény, valamint annak végrehajtási rendelete tartalmazza.

I. INGATLAN ADÁSVÉTEL

Az ingatlan adásvételi szerződés előtt – a szerződés előkészítése 

A szerződő felek az ingatlan adásvételre vonatkozóan vagy szándéknyilatkozatot (vételi ajánlat vagy szándéknyilatkozat és annak elfogadása) írhatnak alá, vagy ingatlan adásvételi előszerződést köthetnek. Az előszerződésben a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy az abban foglaltak szerint egy későbbi időpontban adásvételi szerződést kötnek egymással. Az előszerződésről tudni érdemes, hogy az nem alkalmas a földhivatalba történő benyújtásra, hanem a végleges adásvételi szerződés lesz a tulajdonjog bejegyzésre alkalmas irat. A vételi ajánlat vagy szándéknyilatkozatra az abban meghatározott határidőben lehetőséget ad az eladónak, hogy a vevő ajánlatát elfogadja, de ez nem kötelezettség az elad részére. Mind a szándéknyilatkozat, mind az előszerződés a feleket védi. Ezek az okiratok szerződéskötési kötelezettséget vonnak maguk után, és ezek tartalmától a szerződő felek később csak egyező akarattal térhetnek el.

A vételi szándéknyilatkozatban, illetve az adásvételi előszerződésben a felek rögzítik az adásvétel legfontosabb feltételeit. E körbe tartozik különösen a vételár és a fizetési ütemezés rögzítése; terhelt ingatlan esetén a tehermentesítés módjának, a birtokba adás idejének meghatározása.

Miután a szerződő felek megállapodtak egymással az ezekben a lényeges feltételekben, az eljáró ügyvéd elkészíti az ingatlan adásvételi szerződést és a hozzá kapcsolódó dokumentumokat az adott adásvételi jogügylet feltételei szerint, a jogszabályok által megkívánt módon.

Hitelfelvétel lakás, ház vásárlásához

Ügyvédi irodánk hitelfelvétel esetén a banki szerződési feltételeknek megfelelő tartalmi elemeket is szerződésbe foglalja. A részletfizetési határidőket a felek ezeket a rendelkezéseket és a banktól kapott tájékoztatásokat is figyelembe véve állapítják meg. Amennyiben az ingatlan tulajdoni lapjának III. részében teher szerepel (így. pl. jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtási jog), úgy általában a szerződés lényeges része az ingatlan tehermentesítése (készpénzzel vagy hitelkiváltás útján). A jelzálogjog és elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtási jog törlése csak a jogosult (bank, Magyar Állam, vagy egyéb jogosult) engedélye alapján történhet meg.

Amennyiben Önnek még kérdéses, hogy mely hitel felvétele lenne az Ön számára megfelelő, úgy független hiteltanácsadó bevonásában is segíteni tudunk.

Terhelt ingatlan eladása, elajándékozása

Az ingatlan adásvételre lehetőség van pl. jelzálogjoggal, vételi joggal vagy visszavásárlási joggal terhelten is, amennyiben a jogosult ahhoz hozzájárult, illetve amennyiben elidegenítési és terhelési tilalmat nem tartalmaz a teherlap. 

Az ingatlan adásvételi szerződés aláírása

Az elkészült adásvételi szerződés tervezet jóváhagyása után az ügyvédi irodában a szerződés és a kapcsolódó dokumentumok (letéti szerződés, bejegyzési engedély, egyéb nyilatkozatok esettől függően) aláírására kerül sor. A szerződéskötéskor a foglaló (más esetben a teljes vételár) átadásra kerül, és az eljáró ügyvédtől az ügyfelek megkapják a szükséges tájékoztatásokat, az ügyfelek által előadott körülményekre tekintettel.

A szerződés aláírásához személyi igazolvány vagy más fényképes igazolvány, lakcímkártya és adókártya szükséges magánszemélyek esetén, cégek esetén aláírási minta vagy aláírási címpéldány, illetve hiteles cégmásolat szükséges, amennyiben ez nem áll a földhivatal rendelkezésére. Ahhoz, hogy az adásvételi szerződés alapján a földhivatalban bejegyezzék a célzott változását, az adásvételi szerződés megfelelő tartalmi és formai kellékekkel kell, hogy rendelkezzen.  Az egyik legfontosabb formai és egyben tartalmi kellék az ügyvédi ellenjegyzés.

A szerződés aláírását követően az ügyvéd a tulajdonjog változás bejegyzése érdekében kérelmet terjeszt elő és eljárást kezdeményez az illetékes földhivatalnál. A földhivatali eljárás végén az eljáró ügyvéd az ingatlan tulajdonjogának bejegyzéséről értesíti a feleket.

II. INGATLAN AJÁNDÉKOZÁS

Ajándékozási szerződés esetén az eljárásra az adásvételi szerződéshez hasonló lépések szerint kerül sor, azonban – tekintettel a jogügylet ingyenes jellegére is -, természetesen eltérő illetékkel és illeték-kedvezményekkel kell számolni. Ingatlan ajándékozási szerződésnél fontos kérdés, az ajándékozó és megajándékozott jogi értelemben vett kapcsolata, családi kapcsolata. Az ajándékozás sajnos nem minden családi kapcsolat esetén illetékmentes. Megjegyzendő, hogy fő szabály szerint, terhelt ingatlant el lehet ajándékozni. kivétel ez alól, ha az ingatlan tulajdoni lapjára elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztek be.

Illeték és személyi jövedelemadó adásvétel és ajándékozás esetén 

Adásvételi szerződés, ajándékozási szerződés és vagyoni értékű jogok esetén is, az illeték és a személyi jövedelemadó mértékét az ügy egyedi körülményeire tekintettel különböző tények és körülmények befolyásolják, így pl. a korábbi és a jelenlegi, illetve a jelenlegi és jövőbeni ingatlan tranzakció között eltelt idő (cserepótló illeték esetén), egyéb kedvezmények, mentességek, korábban vállalt kötelezettségek teljesítése vagy nemteljesítése (pl. lakóingatlan építése) is. Személyi jövedelemadót az eladó akkor nem köteles fizetni, ha z ingatlant több, mint 5 éve szeret meg. Illetékfizetési kötelezettség alól akkor mentesül a vevő, ha például az általa 3 éven belül korábban eladott vagy 1 éven belül eladásra kerülő ingatlan nagyobb értékű volt, mint amit megvásárol.

III. BÉRLETI SZERZŐDÉS

Mind bérbeadói, mind pedig bérlői oldalon a későbbi esetleges vitás helyzetek kialakulását előzhetjük meg azzal, hogy ingatlanjogban profi ügyvéd segítségét kérjük a bérleti szerződés elkészítése vagy az elkészült tervezet véleményezése során.

Számos esetben előfordul, hogy abból eredően alakul ki vita  a felek között, hogy a kaució (óvadék), a kártérítés, és a felmondás részletes, pontos szabályozására nem került sor a bérleti szerződésben. Gyakran csak a bérleti jogviszony fennállása alatt vagy annak lezárása során derül ki, hogy pontos szövegezés esetén mennyivel egyszerűbb lett volna a felek közötti elszámolást. A bérleti szerződések megfogalmazása során körültekintést igényel a felmondás szabályainak meghatározása is, mely szintén jelentős hatással lehet a felek közötti elszámolásra, a viták elkerülésére.

Ingatlanjogban gyakorlott ügyvédként a problémák előzetes kiküszöbölése érdekében ezeket a lényeges kérdéseket az Ön érdekében eljárva a jogszabályok keretein belül a lehető legkedvezőbben szabályozzuk, így a jogügyleti kockázat igen jelentősen csökkenthető.

Érdemes megfontolni azt is, hogy az adott helyzetben milyen jogi következményekkel jár a határozott idejű bérleti szerződés, illetve a határozatlan időre megkötött bérleti szerződés.

IV. HASZONÉLVEZETI JOG

Haszonélvezeti jog alapján a haszonélvezeti jog jogosultja más tulajdonában álló ingatlant birtokolhatja (pl. az ingatlanban lakhat, ott tartózkodhat), használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti (tehát például bérbe adhatja).

Fontos kiemelni, hogy a haszonélvezet joga személyhez kötött jog, nem örökölhető. Ez a jog keletkezhet szerződéssel, ekkor az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzést kérelmezni kell az illetékes földhivatalnál. Más eseten jogszabály keletkeztet haszonélvezeti jogot, így például a Polgári Törvénykönyv keletkeztet haszonélvezeti jogot az elhunyt házastárs túlélő házastársa részére. Magánszemély esetén a haszonélvezeti jog lehet előre meghatározott idejű vagy pedig holtig tartó. A haszonélvezeti jog jogosultja nem csak magánszemély, hanem cég is lehet-, de utóbbi kizárólag határozott időre.

E jog alapítását gyakran azok szülők kérik, akik gyermeküknek vásárolnak vagy ajándékoznak egy ingatlant, az ingatlanhasználatának részükre történő biztosítása érdekében. A haszonélvezet megszüntetése céljából a haszonélvezeti jog jogszabályban foglaltak szerint számított értéken pénzben megváltható, és ezt követően sor kerülhet az ingatlan-nyilvántartásból való törlésre. Van lehetőség arra is, hogy a haszonélvezeti jogról ingyenesen lemondjon a jogosult.

Az ingatlanjogban gyakorlott ügyvéd feladata az okiratok szigorú formai szabályoknak megfelelő elkészítése és teljeskörű jogi képviselet ellátása az ingatlan-nyilvántartási eljárásban.

V. SZOLGALMI JOG

Szolgalmi jog esetében annak jogosultja más ingatlanának használatára jogosult. Ez a jog létrejöhet átjárás (út), vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös más hasonló célra.

E jog vagy szerződéssel vagy jogszabály rendelkezése alapján jön létre. Szolgalmi jogot alapítani ingyenesen vagy ellenérték fejében is lehet. Az egyik legnagyobb jelentőségű szolgalmi jog az átjárási szolgalom, amelynek különösen akkor van jelentősége, ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, mert ez esetben a szomszédok kötelesek tűrni, hogy az ingatlan mindenkori birtokosa a földjeiken átjárjon.

A jogosult nyilatkozattal lemondhat a szolgalmi jogáról. Amennyiben a szolgalmi jog gyakorlásának már nem állnak fenn a feltételei, úgy a szolgalmi jogot kérelemre a bíróság korlátozhatja, felfüggesztheti, illetve megszüntetheti. Ez utóbbi esetben pert kell indítani a szolgalmi jog megszüntetése vagy korlátozása iránt.

VI. TÁRSASHÁZ ALAPÍTÁS, TÁRSASHÁZ ALAPÍTÓ OKIRAT, SZMSZ

Az ingatlan osztatlan közös tulajdon megszüntetésének módja lehet a társasházzá alakítás. Fontos, hogy a társasház bejegyzésére irányuló kérelem benyújtására földhivatali záradékoltatott szintenkénti alaprajz vagy változási vázrajz birtokában van lehetőség. A szintenkénti alaprajzokat, illetve szintenkénti változási vázrajzokat földmérő készíti el és záradékoltatja az illetékes földhivatalnál.

Társasház abban az esetben hozható létre, ha az ingatlanon műszakilag megosztott legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség van, amely a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül; a külön tulajdonba nem tartozó helyiség, épületrész pedig a tulajdonostársak közös tulajdona lesz.

Az alapító okirat a fentieken kívül tartalmazza a társasház elnevezését és az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt. Ezen okirat fő szabály szerint valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása és a módosítás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése is szükséges, amelynek érdekében ügyvéd járhat el. Az alapító okiratot és annak módosítását ügyvédi ellenjegyzéshez köti a törvény.

A szervezeti- működési szabályzatban kerül szabályozásra a társasház szervezete. Ennek megfelelően a közgyűlésre és a közös képviseletre/ intézőbizottságra, számvizsgáló bizottságra vonatkozó szabályok, a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére és a közös tulajdon fenntartására vonatkozó szabályok, valamint a társasház házirendje a szervezeti- működési szabályzatban kerül rögzítésre.

Az SZMSZ elfogadása során a közgyűlés összehívására és a szavazás érvényességi feltételeire, valamint a társasházi kisebbségi jogosultak jogaira különös tekintettel kell lenni.

Ingatlanjogi praxisunkban az alábbiakkal foglalkozunk:

• Ingatlan adásvételi, ajándékozási és csereszerződések elkészítése, ellenjegyzése és teljes körű földhivatali ügyintézés,
• Külföldiek ingatlanszerzésével kapcsolatos engedély beszerzése,
• Jelzálogjog bejegyzése, törlése,
• Haszonélvezeti jog bejegyzése, törlése,
• Szolgalmi jog bejegyzése, törlése,
• Ráépítés, túlépítés kérdéseinek rendezése,
• Átminősítési eljárás,
• Termőföldekkel kapcsolatos szerződések,
• Bérleti szerződések elkészítése,
• Adásvételi, bérleti szerződés véleményezése,
• Beruházások, új építésű társasházakkal kapcsolatos eljárások,
• Közvetítői szerződések elkészítése,
• Ingatlan-közvetítés egyedi megkeresés és egyedi megbízás alapján,
• Társasház alapítás, társasházak részére jogi tanácsadás, alapító okirat és szervezeti és működési szabályzat, házirend készítése, módosítása, véleményezése,
• Közös tulajdonnal kapcsolatos jogi tanácsadás, közös tulajdon megszüntetése,
• Birtokvédelmi kérelem elkészítése, jogi képviselet,
• Elbirtoklási ügyek,
• Szomszédjogi ügyek,
• Telekalakítási eljárásban jogi képviselet,
• Peres eljárások ingatlanokkal kapcsolatban.

Keressen minket bizalommal a 06 70 638 4272-es telefonszámon, illetve a pojjak@drpojjak.com e-mail elérhetőségen.

Ingatlanügyekkel kapcsolatos további információkat különösen az alábbi blogbejegyzésekben találhat:

Lakást, házat, telket ajándékozna? Olvasson tovább

Házat, lakást, telket adna el? Olvasson tovább

Ingatlant szeretne vásárolni? Olvasson tovább

Frissítve: 2022.06.21.