Közös képviselő vagy társasházkezelő?

Közös képviselő vagy társasházkezelő?

Közös képviselő vagy társasházkezelő? Lehet egyszerre mind a kettő? A Társasházi törvény határozza meg a közös képviseletre és a társasházkezelésre vonatkozó legfontosabb szabályokat. A feladat-és a hatáskörök csak részben fedik egymást, számos egyéb különbség mellett, melyeket ebben a bejegyzésben részletezünk.

A társasházak működése körében az egyik legfontosabb kérdés a közös képviselő/ intézőbizottság, illetve a társasházkezelő személye, jogai, kötelezettségei, felelősségének mértéke, tevékenységének gyakorlásával összefüggő felelőssége.

Közös képviselő vagy társasházkezelő? – A legfontosabb különbségek

1.) Része-e a társasház szervezetének?

A közös képviselő a társasház választott tisztségviselője. Általában megbízási szerződés alapján látja el a feladatait, nagyon ritkán munkaszerződéssel. A jogviszonya a közgyűlés általi megválasztással és a tisztség elfogadásával jön létre. A közös képviselő megválasztását követően vele közös képviseleti megbízási szerződést kell kötnie a társasháznak, mely kiterjed a közös képviselő díjazására is. Ez a megbízás alapvetően nem terjed ki a társasházkezelői feladatok ellátására.

A társasházkezelő nem része a társasház szervezetének, hanem a társasház megbízottja. Nem megválasztja a közgyűlés, hanem megbízza a társasházkezelői tevékenység ellátásával.

2.) Szükséges-e szakmai képesítés?

A közös képviselő és a társasházkezelő között fontos alapvető különbség, hogy a közös képviselet ellátását a törvény jelenleg nem köti szakmai képzettséghez, míg a társasházkezelői tevékenység végzése kizárólag üzletszerűen, szakképesítés birtokában lehetséges. Ez a társasházkezelői, ingatlankezelői, ingatlanközvetítői vagy ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítői szakképesítés.

3.) Nem minden kérdésben könnyű az elkülönítés

Előfordulnak a gyakorlatban olyan esetek, amikor a két tevékenység egyes szempontjai, annak elhatárolása alapos megfontolást igényelnek. Ennek egyik fő oka a jelenlegi jogi szabályozás, mely nem minden kérdésben ad iránymutatást a két tevékenység pontos elkülönítése körében.

A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat. A közös képviselő tehát társasházkezelői szakképesítés és külön erre vonatkozó megbízási szerződés birtokában elláthatja a társasházkezelői feladatokat is. Ebben az esetben a szerződésének tartalmaznia kell a Társasházi törvény 52. § (2) bekezdésében meghatározott társasház-kezelői tevékenység körében ellátandó feladatokat és az e tevékenység díjazása kérdésében történő megállapodást is.

Egy társasházkezelő is lehet közös képviselő. A legtöbb esetben jó megoldás az, ha a kettőt egy szakképzett személy vagy ezzel a főtevékenységgel és jól képzett munkatársakkal rendelkező cég.

4.) A társasház képviselete

További igen lényeges különbség, hogy a közös képviselő a társasházat bíróság és más hatóságok előtt képviseli, míg a társasházkezelő erre nem jogosult, csak amennyiben egyben közös képviselőnek is megválasztották az adott társasháznál.

5.) A feladatok jellege

A közös képviselő a társasház törvényes képviselője, akinek a feladatai alapvetően szervezési, műszaki és gazdasági jellegűek. Feladatait laikusként is végezheti, mégis számos műszaki, technikai, gazdasági, jogi kérdéssel kell tisztában lennie. Az ő feladata a társasház működéséhez szükséges szakértők bevonása (vállalkozók, megbízottak könyvelők, tanácsadók). Feladatait polgári jogi és büntetőjogi felelőssége mellett végzi a társasház részére.

6.) Kötelező minden társasháznál?

A hatlakásosnál nagyobb társasház esetében a közös képviselő (intézőbizottság) választása kötelező, míg társasházkezelő megbízása egy lehetőség minden társasház számára.

A közös képviselő (intézőbizottság) legfontosabb feladatai:

a) A közgyűlés határozatainak előkészítése és végrehajtása, oly módon, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek.

b) Minden szükséges intézkedést köteles megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében.

c) Köteles közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, külön jogszabályokban meghatározott szolgáltatások díját, valamint ezeket beszedni, illetve érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit.

d) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát.

e) A közös képviselő vagy az intézőbizottság a rezsicsökkentések végrehajtásához kapcsolódóan is tájékoztatja a tulajdonostársakat a Társasházi törvényben rögíztett módon.

f) Köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást vezetni (Közgyűlési Határozatok Könyve).

g) Külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén – a szerződő felek kérésére, részükre – köteles a Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni.

h) A külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén – a tulajdonostárs kérésére – köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni.

i) A közös képviselő (az intézőbizottság) a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít.

j) Éves elszámolást készít a Társasházi törvény 48. §-ában foglaltaknak megfelelően.

Ki nem lehet közös képviselő illetve társasházkezelő?

Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja (tisztségviselő), és nem láthat el társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenységet:

1. aki büntetett előéletű,
2. aki ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll,
3. az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget,
4. üzletszerűen végzett társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenység esetén az, aki nem rendelkezik az e törvényben meghatározott szakképesítéssel és nem tesz eleget az e törvény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének.

Azt a tényt, hogy az érintett személy nem büntetett előéletű és nem áll foglalkozástól eltiltás hatálya alatt:

• a tisztségviselői megbízatás elfogadásától számított 15 napon belül igazolja az érintett személy a társasház-kezelői, az ingatlankezelői tevékenység megkezdését megelőzően;
• megbízatásának időtartama alatt a közgyűlés általi felhívástól számított 15 napon belül igazolja – mindkét esetben – hatósági bizonyítvánnyal.

Társasházkezelés, ingatlankezelés

Társasházkezelés, ingatlankezelés tevékenységek az egyik meghatározó eleme az üzletszerűség. Mit jelent ez? Önálló, üzletszerűen – nyereség elérése érdekében rendszeresen, gazdasági kockázatvállalás mellett – végzett gazdasági tevékenységet (szolgáltatást) jelent.

Aki üzletszerűen kíván társasház-kezelői tevékenységet folytatni, köteles az erre irányuló szándékát az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni. Ez a hatóság a társasházkezelő székhelye szerinti Kormányhivatal.

A társasházkezelői szerződés automatikusan nem terjed ki a közös képviselet ellátására.

A társasházkezelői tevékenység során a hosszabb távú, stratégiai üzemeltetési kérdések, a gazdasági elemzéssel alátámasztott döntések segítése, előmozdítása van előtérben.

A társasházkezelő a tevékenységi körén belül:

1. a) a társasház adottságainak ismeretében – gazdasági elemzés alapján – ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan,
2. b) a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat,
3. c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben.

Az ingatlankezelő a tevékenységi körén belül:

1. a) az ingatlan jellemzőinek ismeretében – gazdasági elemzés alapján – tervajánlatot készít az ingatlan fenntartására vonatkozóan,
2. b) a megbízóval kötött szerződésben foglaltak szerint ellátja az üzemeltetési és a karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat,
3. c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki az ingatlannal való gazdálkodás és az ingatlanhasznosítás, a befektetés kérdéseiben.

 A szakképesítés megszerzése

Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik a jogszabályban meghatározott szakképesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek. A tevékenység végzésének feltételeit a 499/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet szabályozza.

Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenységet olyan gazdálkodó szervezet folytathat, amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja van. Egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy foglalkoztatottja rendelkezik a megfelelő szakképesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek. A gazdálkodó szervezet köteles a tevékenység folytatására irányuló szándékát a hatóságnak bejelenteni.

A Kormányhivatal az üzletszerű társasházkezelői vagy az üzletszerű ingatlankezelői tevékenység végzésére jogosult, bejelentést tevő természetes személyekről és gazdálkodó szervezetekről nyilvántartást vezet. A hatóság a nyilvántartási kötelezettségét az Országos Kereskedelmi Nyilvántartási Rendszerbe történő bejegyzéssel teljesíti. A nyilvános adatok megismerését az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság ingyenesen, bárki számára nyilvánosan hozzáférhető úton biztosítja.

Kötelezően előírható?

A hatlakásosnál nagyobb társasház közgyűlése a természetes személy közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke részére előírhatja a társasház-kezelői szakképesítés megszerzését, amennyiben a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a tulajdonostársak megbízása alapján, a társasház kezelésével összefüggő feladatokat is ellátja. Az ilyen közgyűlési határozatban rendelkezni kell arról is, hogy a szakképesítés megszerzésével járó költség megfizetése – ha azt a közös képviselő nem vállalja – a tulajdonostársakat terheli.

A szakképesítés megszerzésének kötelezettsége a nem üzletszerű társasházkezelést végző természetes személy közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottság elnökére nem vonatkozik.

***

A fenti tájékoztatás nem teljes körű. Nem minősül jogi tanácsadásnak vagy ajánlattételnek, Célja az általános tájékoztatás. Irodánk széles körben foglalkozik társasházi ügyekkel társasházi okirat-szerkesztéssel és jogi tanácsadással, peres képviselettel.

Közös képviselőkkel, társasházkezelőkkel, ingatlankezelőkkel kapcsolatos kérdésekben is szívesen segítünk.

A társasházak részére teljes körű jogi szolgáltatást nyújtunk. Különösen, de nem kizárólagosan: alapító okirat készítése, alapító okirat módosítása, szervezeti-működési szabályzat készítése, illetve módosítása, házirend, adatkezelési dokumentáció készítése, társasházak részére szerződés-véleményezés, építési-szerelési szerződések, követelésbehajtás társasházak részére.

Keressen minket bizalommal, elérhetőségeinken.

A cikk készítésének ideje: 2024.01.21.