Közös költség követelés érvényesítése az adós tulajdonostárssal szemben a társasház fizetőképességének megőrzése szempontjában lényeges kérdés. A követelés érvényesítése során az alábbi szempontokra kell figyelemmel lenni.
Mi minősül közös költségnek?
A Társasházi törvény alapján a közös tulajdonba tartozó épületrész, épület-berendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (együtt: a közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli. A tulajdonostársak azonban ettől aránytól eltérően is megállapíthatják a szervezeti-működési szabályzatban a közös költség kötelezettséget az egyes tulajdonostársak vonatkozásában. A közös költség funkciója társasházaknál, lakásszövetkezeteknél az épület állagának megóvása, fenntartása, a közös tulajdonú részekre vonatkozó költségek fedezése. Ehhez szükséges a társasház, illetve a lakásszövetkezet likviditásának, fizetőképességének fenntartása. Ennek alapja pedig a tulajdonosok azon alapvető kötelezettsége, hogy határidőben megfizessék a közös költséget. A közös költség tartozásoktól elkülönítendő az esetleges kártérítés, perköltség, valamint meghatározott esetekben a vízdíj is. A tulajdonosok számára nyilvánvalónak kell lennie, hogy mit tartalmaz és mit nem tartalmaz a havi közös költség.
A közös költség vonatkozásában a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni az alábbiakat
- A közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját rögzíteni kell.
- A külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait szükséges meghatározni az SZMSZ-ben.
- A közös képviselőnek (intézőbizottság elnökének) az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólítására vonatkozó szabályokat is rögzíteni kell. Ha a felszólítás eredménytelen, úgy közös képviselő (intézőbizottság elnöke) a fizetési meghagyás kibocsátását kezdeményezheti. A közös költség követelés biztosítására a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatokat is meg kell határozni.
- Felújítási alap képzésének elhatározása esetén a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait rögzíteni kell. Ennek során a külön jogszabályban meghatározott legkisebb mértéket figyelembe kell venni.
Fizetési felszólítás
A hátralékos tulajdonostárs részére – az ismert lakóhelyére vagy levelezési címére – igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítást a kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek kell tekinteni, ha a hátralékos tulajdonostárs az átvételt megtagadta. A másodszor megkísérelt és átvétel nélkül, „nem kereste” jelzéssel a közös képviselőhöz (az intézőbizottság elnökéhez) visszaérkezett felszólítást, a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követő nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni (kézbesítési vélelem).
Ha az ismeretlen helyen tartózkodó hátralékos tulajdonostárs nyilvántartásba vett új lakó- vagy tartózkodási helye, székhelye, telephelye a nyilvántartást vezető szerv adatszolgáltatása alapján vagy egyéb módon ismertté válik, a kézbesítési vélelem az új lakó- vagy tartózkodási helyre, székhelyre, telephelyre a fentiek szerinti módon megkísérelt és eredménytelen kézbesítés esetében áll be.
Az ügyvédi fizetési felszólítás tartalmazza a hátrányos jogkövetkezményekre történő megfelelő figyelmeztetést is.
Fizetési meghagyás
Amennyiben az adós tulajdonostárs a fizetési felszólításra nem fizet, akkor lehetőség van fizetési meghagyásos eljárás megindítására vele szemben. Az eljárás során a jogi képviselő elektronikusan nyújtja be a kérelmet. A közjegyző akkor indítja el az eljárást, amennyiben annak díja rendezésre került. Az eljárás díja követelés összegének 3%-a, de legalább 8.000,-Ft. A közjegyző a kérelem befogadását követően postai úton megküldi a meghagyást az adós részére. Az adósnak a kézhezvételtől számítva 15 nap áll a rendelkezésére, hogy megfizesse a tartozást vagy ellentmondás terjesszen elő. A közjegyző csak az érdemi vitatást tartalmazó ellentmondást jogosult elfogadni. Ellentmondás esetén az ügy perré alakul, keresetet tartalmazó iratnak 15 napon belül a bíróságra történő benyújtásával. Ha nem mond ellent határidőben az adós a fizetés meghagyásnak és nem is fizet, akkor jogerőssé válik a meghagyás. Jogerős meghagyás esetén végrehajtás kérhető.
A fizetési meghagyásos eljárásról a következő linken olvashat bővebben: https://drpojjak.com/kovetelesbehajtas-fizetesi-meghagyas/
Jelzálogjog az adós tulajdonostárs ingatlanán
A közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.
A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával. Az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. A határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére a társasházi törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell.
A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését – a közgyűlés összehívása nélkül – akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza.
A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) rendelkezését ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A jelzálogjog az ingatlan-nyilvántartásba végrehajtható okirat alapján jegyezhető be akkor, ha az SZMSZ ezt a lehetőséget tartalmazza.
A közös költség követelést biztosító jelzálogjog bejegyzésének elrendelése három hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető.
Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni. Az engedélyt ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
Közös költség követelés érvényesítése – Hogyan segít az ügyvéd?
Amennyiben az adós tulajdonostárs nem fizeti meg a közös költséget, lehetőség van fizetési meghagyásos eljárás kezdeményezésére elektronikus úton benyújtott kérelem alapján, ennek jogerőre emelkedése esetén végrehajtás kérhető. Amennyiben az adós ellentmond, úgy a fizetési meghagyás perré alakul és a bíróság dönt a követelésről, amelynek jogerőre emelkedésével a bírósági ítélet is végrehajthatóvá válik. Jelzálogjog bejegyeztetése esetén a társasház később juthat a követelés összegéhez, de bizonyos esetekben célszerű egy nagyobb összegű követelést ilyen módon is biztosítani.
A jelzálogjog bejegyeztetésének ingatlan-nyilvántartási illetéke 12.600,-Ft.
Amennyiben a társasházban egy gazdasági társaság a tulajdonostárs és a követelés összege meghaladja a jogszabályban meghatározott mértéket, úgy ezzel a tulajdonostárssal szemben felszámolási eljárás is kezdeményezhető.
Az adóstól – ritkább esetben előforduló – együttműködése esetén tartozás-elismerő nyilatkozat megtétele is kérhető, amelynek alapján közokiratba foglalás és ezt követően az adós nemteljesítése esetén a végrehajtás közvetlenül kezdeményezhető az okirat közjegyzői záradékolása útján.
Jelen tájékoztatás nem tejes körű, nem minősül jogi tanácsadásnak, illetve ajánlattételnek. Amennyiben társasházi közös költség követeléssel kapcsolatos kérdése, jogi vonatkozású ügye merült fel, forduljon bizalommal irodánkhoz.
Frissítve: 2023.10.01.