Közös tulajdonú ingatlan társasházzá alakítása során az alábbi szempontokat érdemes figyelembe venni. Az ingatlanon fennálló közös tulajdon – ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak – az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető a tulajdonosok megállapodásával vagy bírósági úton. Ha a közös tulajdont társasházzá alakítással a bíróság szünteti meg, a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja. Az alapító okirat tartalmát – a felek álláspontjának és méltányos érdekeinek figyelembevételével – a bíróság az ítéletében állapítja meg.
1. Osztatlan közös tulajdon vagy társasházi tulajdon – mi a különbség?
Mi a különbség az osztatlan közös tulajdon és a társasházi tulajdon között? Egyszerű és közismert példával élve osztatlan közös tulajdon esetén pl. a ház minden téglájából tulajdoni hányaddal rendelkezik minden tulajdonos, így elvileg minden rétből is. Ezt a problémát – amennyiben nem a társasházzá alakulás a cél – akkor használati megosztási megállapodással lehet kezelni. Azonban ennek a megállapodásnak több szempontból is jelenőt korlátai vannak, melyet az erre vonatkozó külön írásunkban fogunk kifejteni külön cikkben. Ezzel szemben a társasházban külön tulajdon és ahhoz tartozó közös tulajdonú részek (pl. telek, lépcsőház, aula) vannak. A külön tulajdonával minden tulajdonos maga rendelkezik. A költségekhez minden a két esetben a tulajdoni hányadok arányában kell hozzájárulni – fő szabály szerint. Általánosságban elmondható, hogy egy olyan házban, amelyben pl. 2 vagy 3 lakás van – az egyes lakások magasabb értéken értékesíthetők, mintha a ház és benne a lakások osztatlan közös tulajdonúak lennének. Az osztatlan közös tulajdon esetén mindig van elővásárlási jog, társasháznál ezt a lakásokra külön ki kell kötni az alapító okiratban (ha ez a felek szándéka), ennek hiányában nincsen elővásárlási jog. Használati megosztási megállapodás hiányában a bankok nem hitelezik az osztatlan közös tulajdonú lakásokat.
2. A társasházzá alakítás feltételei
Társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épület-berendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.
Ha a földrészlet, amelyen az épület áll, nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat földhasználati jog illeti meg.
A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada a külön tulajdonba tartozó lakással és nem lakás céljára szolgáló helyiséggel együtt önálló ingatlan.
A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.
A társasház tulajdonra a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni.
Megállapodás. A peres út elkerülésére az összes tulajdonostárs a társasház alapítására vonatkozóan alapító okiratot írhat alá, mely okirat ügyvédi ellenjegyzéshez kötött. A társasház alapítást az ingatlan fekvése szerinti földhivatalban az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyeztetni.
3. Bírósági út – a közös tulajdon társasházzá alakítása iránti per
A közös tulajdon megszüntetésére a közös tulajdon társasházzá alakítása iránt per indítható. A keresetlevélhez csatolni szükséges a társasház alapító okiratában tervezetét. A tervezet elkészítésére szintenkénti változási vázrajz készítését követen és annak alapján kerül sor. Amennyiben a társasház alakítás feltételei fennállnak és a közös tulajdon megszüntetésének a lehetőségekhez képest ez a legkedvezőbb módja, a bíróság a közös tulajdont társasház alakítja ítélettel. Az ítélet ellen 15 napon fellebbezési lehetőség van. Ennek elmulasztása esetén a földhivatalnak megküldi az ítéletét az eljáró bíróság.
A bíróság megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a közös tulajdon megszüntetése folytán bekövetkező változás bejegyzése végett, a feleknek ezt nem szükséges külön kérniük. A közös tulajdon a jogosult tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével, a bíróság megkeresése iktatásának (széljegyzésének) időpontjára visszaható hatállyal szűnik meg. A megosztáshoz szükséges jogerős közigazgatási engedély és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas (szintenkénti változási) vázrajz. Ezek beszerzése érdekében a per tárgyalásának a felfüggesztése mellett a feleknek megfelelő határidőt kell biztosítani.
4. Az alapító okirat tartalma
Közös tulajdonú ingatlan társasházzá alakítása során az alapító okiratban meg kell határozni (a bíróság az alapító okiratot pótló ítéletében meghatározza):
- a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
- a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
- a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
- az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
- a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
Az alapító okirat fentieken felül tartalmazhatja még az elővásárlási (előbérleti, előhaszonbérleti) jog alapítása a tulajdonostársaknak a külön tulajdonukkal való visszterhes rendelkezése esetére; a közgyűlés felhatalmazása arra, hogy az összes tulajdoni hányad 2/3-ának szavazattöbbségével dönthessen a közös tulajdonú ingatlanrész elidegenítéséről (Ttv. 3.§ (2) bek.), valamint annak meghatározása, hogy a legfeljebb hatlakásos társasház nem a Ptk., hanem a Ttv. szerint működik (Ttv. 13.§ (3) bek.)
Kizárólag közös tulajdonba tartoznak: az épület tartószerkezetei, azok részei; az épület biztonságát (állékonyságát), valamint a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épület-berendezés és vagyontárgy (ezek akkor is közös tulajdonba tartoznak, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül helyezkednek el. (Ttv. 1.§ (2) bek.) A közös tulajdonba tartozhat ezen kívül a földrészlet is, amelyen az épület áll.
Ügyvédi segítség társasház alakulása esetén
Társasházakkal foglalkozó ügyvédként komplett megoldásokat nyújtunk közös tulajdonú ingatlan társasházzá alakítás esetén (peres úton is), társasházak alapításánál, alapító okirat, szervezeti-működési szabályzat, házirend elkészítésével, és társasházakkal kapcsolatos egyéb ügyekben és egyéb társasházi jogi kérdésekben is.
Jelen tájékoztatás nem tejes körű és nem minősül jogi tanácsadásnak vagy ajánlattételnek. Amennyiben osztatlan közös tulajdon társasházzá alakításával kapcsolatos jogi kérdése, problémája merült fel, forduljon bizalommal irodánkhoz elérhetőségeinken.
Frissítve: 2024.08.01.