Mit tehetünk a szomszédjogi viták megelőzése, kezelése érdekében? Hogyan oldhatók meg jogi a szomszédjogi viták, milyen lehetőségek vannak? Ebben az írásban ezekre a kérdésekre kaphatnak választ. Szem előtt tartva azt, hogy minden ügy egyedi, és egyedi ügyben csak a konkrét körülmények ismeretében adható pontos tájékoztatás.

Az Alaptörvény V. cikke rögzíti, hogy mindenkinek joga van törvényben meghatározottak szerint a személye, illetve a tulajdona ellen intézett vagy az ezeket közvetlenül fenyegető jogtalan támadás elhárításához.

Szomszédjogi viták – az alapvető szabályozás

A szomszédjogi viták rendezésére, a szomszédjogokra vonatkozó alapvető szabályokat a Polgári Törvénykönyv 5:21. § – 5:25.§-ai tartalmazzák. A tulajdonost megilleti a birokláshoz való jog és a birtokvédelem. Adott esetben akár jogos önhatalommal is megvédheti a birtokát. A tulajdonos jogosult a dolgot használni. Az 5:23. § szerint a tulajdonos a használat során azonban köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédjait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.

Mit jelent a szükségtelen zavarás?

A bíróságon minden esetben az ügy körülményeit részletesen feltárva, azok mérlegelésével döntik el esetről esetre, hogy a zavarás szükséges vagy szükségtelen. A zavarás miként kerülhető el vagy miként lett volna elkerülhető? Milyen mértékű zavarásról van szó? Hogyan lehet a sérelmet szenvedett szomszéd számára jogi szempontból hosszabb távon is méltányos és fenntartható módon rendezni a vitás helyzetet.

A zavarás – a bírói gyakorlat szerint – akkor szükségtelen, amennyiben az a szokásos mértéket meghaladja és a szomszéd érdekeit teljes mértékben figyelmen kívül hagyja a zavaró tevékenységet kifejtő szomszéd. A Ptk. szövegéből következik, hogy amennyiben a zavarás nem kerülhető el, akkor a lehető legkisebb mértékű zavarás mellett oldható meg az adott tevékenység vagy változtatás.

A Kúria a megállapította, hogy a társadalmi együttélés folytán, így a szomszéd tulajdonosoknak az ingatlanuk használata során is bizonyos zavaró hatásokkal együtt kell élniük, a zavarás pedig az általános értékítélet szerinti tűrési küszöbhöz mérten minősül szükségesnek vagy szükségtelennek (BH 2020.11.329 sz.).

Szomszédjogi viták a törvényben nevesített szomszédjogokkal kapcsolatban

Számos jelentős szomszédjogi vitás helyzet az építkezések és mezőgazdasági gazdálkodás körül alakul ki, így a törvény elsősorban ezeket emeli ki. A Polgári Törvénykönyv az alábbi szomszédjogokat nevezi meg, azonban e körön kívüli egyén jogok is védelemben részesülhetnek:

1. A földtámasz joga. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonos nem foszthatja meg a szomszédos épületet a szükséges földtámasztól anélkül, hogy más megfelelő rögzítésről ne gondoskodnék.

2. a) A szomszédos telek igénybevételének legjellemzőbb esetei:

– közérdekű munkálatok elvégzése (pl. vezetékek elhelyezése)

– állatok befogása

– áthajló ágak gyümölcsének összegyűjtése

– ágak és gyökerek eltávolítása

– más fontos ok – különösen (de nem kizárólagosan) építkezéseknél a b) pont szerint

esetén a tulajdonos kártalanítás ellenében köteles a földjére való belépést megengedni.

Más fontos ok lehet még például tűz esetén a további kár elhárítása

b) A tulajdonos a szomszédos földet kártalanítás ellenében használhatja, ha ez a földjén való építkezéshez, bontási, átalakítási vagy karbantartási munkálatok elvégzéséhez szükséges.

Az ítélkezési gyakorlatban előforduló fontosabb esetek:
Átjátszótorony (hírközlési építmények) felépítésével kapcsolatos per

A szükségtelen zavarás mint jogellenes magatartás tényét, az azzal okozott kárt, annak mértékét és az okozati összefüggést a felpereseknek kellett bizonyítaniuk. Azonban azt, hogy az alperes által nyújtott közérdekű szolgáltatáshoz a toronyépítésre szükség volt, mert másként a fejlettebb technológia alkalmazásához szükséges lefedettség biztosításának célját nem lehetett elérni, és objektíve létező, más kisebb mértékű zavarással járó elhelyezési lehetőség nem volt, az alperesnek kellett előadni és bizonyítani.

A szomszédjogi alapon érvényesített, építéssel kapcsolatos kártérítési perekben a bírói gyakorlat számol azzal, hogy a társadalmi együttélés folytán, így a szomszéd tulajdonosoknak az ingatlanuk használata során is bizonyos zavaró hatásokkal együtt kell élniük. A zavarás az általános értékítélet szerinti tűrési küszöbhöz mérten minősül szükségesnek vagy szükségtelennek. A tűrési küszöb megítélése esetenként változó, a zavarás jellegétől, a technikai fejlődés adott állásától és az érintett lakókörnyezet sajátosságai is többek között.

A zavarás ténye önmagában nem alapozza meg a kártérítési felelősséget. Ezért csak akkor kell vizsgálni, hogy a perbeli ingatlanok értékcsökkenését eredményezte-e a zavarás, ha a bíróság mérlegelési jogkörében eljárva a zavarás szükségtelenségére következtet. (BH 2020.11.329. sz.)

A közérdekű munkálatok elvégzése – a munkálatok elhúzódása miatti jogsérelem

A közlekedési infrastruktúra fejlesztésével összefüggésben elvégzett munkákból származó zavaró hatás önmagában nem, a munkák indokolatlan elhúzódása azonban szükségtelen zavarásnak minősül. A munkálatok elvégzéséhez szükséges vállalkozási szerződésben foglalt határidő betartása, vagy annak túllépése önmagában nem dönti el, hogy a munkálatok elhúzódása megalapozza-e a szükségtelen zavarást. Ebben az ügyben a Kúria új eljárásra kötelezte az I. fokú bíróságot, szakértő által megválaszolandó kérdéssé téve azt, hogy az időbeli elhúzódás mértéke eredményezett-e szükségtelen zavarást.

A szomszédos telek beépítésével kapcsolatos jogsérelem

E körben a bíróság kifejtette, hogy a beépítés megtervezésével olyan építési módot kell, hogy válasszon az építkező, amely figyelemmel van az épített környezet helyben kialakult sajátosságaira és a szomszéd számára elkerülhetetlen hátrányokat nem okoz. A szükségtelen zavarás megvalósítható a szűkebb lakókörnyezethez igazodó építési módtól eltérő műszaki, építési megoldással akkor is, ha az építésre a tulajdonosnak az építési szabályok szerint lehetősége volt. A tulajdonos jogosítványai korlátlanul nem érvényesülhetnek, ezért nem tehető olyan megállapítás, hogy az építő tulajdonosi jogainak gyakorlása körébe eső építkezéssel együtt járó helyzet megteremtése nem tartozik a szükségtelen zavarás fogalmi körébe. Az építési engedéllyel rendelkező és annak alapján történt építkezés nem menti fel az építkezőt az alól a kötelezettsége alól, hogy olyan módon építkezzen, amely nem jelent szükségtelen zavarást.

Zajártalom ipari gazdasági tevékenység során

Az elsőfokú bíróság a keresetnek részben helyt adva arra kötelezte az alperest, hogy a telephelyeként kijelölt ingatlan udvaráról a gépkocsival történt ki- és beállást 22 és 6 óra közötti időszakban szüneteltesse.

Amikor a vállalkozói tevékenység miatti zaj a szomszédot zavarja, a bíróság azt vizsgálja, hogy a zavarás mennyiben tekinthető szükségtelennek; ha ez megállapítható, a birtokperben a bíróság feladata annak eldöntése, hogy a tűrési kötelezettséget meghaladó mérték miatti jogsérelem milyen módon szüntethető meg. Ebben az ügyben a teljes eltiltásra irányuló kérelem ellenére a bíróság csak a kifogásolt tevékenység időbeli korlátozását rendelte el.

Állattartással okozott zavarás

Olyan kertes, családi házakkal beépített környezetben, ahol az állattartás megengedett és szokásos, a csirkenevelés önmagában nem kifogásolható. Az állattartás azonban nem lehet olyan mértékű, hogy azzal a szomszédos ingatlan tulajdonosait szükségtelenül zavarja. Ebben a perben az alperesek a város egy kertes házakkal beépített részén – a szomszédos felperesi ingatlannal közös birtokhatártól 6 méter távolságra egy 26 x 8 méter alapterületű fekete színű fóliasátrat állítottak fel ingatlanukon csirkenevelés céljából. Ugyanekkor a házingatlanukkal szemben fekvő ingatlant bérbe vették és azon is két darab – egyenként – 350 m2 alapterületi fóliasátrat létesítettek. Folyamatosan nagyszámú csirke nevelését végzeték az ingatlanon. Ez a tevékenység a szellőző berendezések ventilátorainak a zajhatásával és jelentős bűzzel is járt.

További példák:
  • vendéglátóipari egységek üzemeltetésével kapcsolatos zavarás,
  • társasházi szomszédjogi jogviták, zaj, bűz, egyéb zavarás; a lakások, helyiségek felújítása és használata a házirend betartásával megengedett,
  • fény-és zajszennyezés pl. lakóház mellett éjszakai is használt sportpálya létesítése ügyében,
  • intimitásvesztés, a kilátáshoz való jog, vagy túlzott rálátás a szomszéd ingatlanára,
  • kamerák nem megfelelő telepítése/ beállítása az ingatlanra.

***

A fenti tájékoztatás nem teljes körű. Nem minősül jogi tanácsadásnak vagy ajánlattételnek. Célja az általános tájékoztatás. Irodánk széles körben foglalkozik ingatlanügyekkel, társasházi ügyekkel, peres képviselettel. Az ingatlanjog és társasház jog területén teljes körű jogi szolgáltatást nyújtunk.

Közös képviselőknek, társasház-kezelőknek, ingatlankezelőknek is szívesen segítünk.

Ingatlanügyekkel, szomszédjogi ügyekben, birtokháborítás kapcsolatban, társasházi ügyekben keressen minket bizalommal elérhetőségeinken.

A cikk készítésének ideje: 2024.04.28.