Társasház alapítás történhet fennálló vagy felépítendő épület esetében akkor, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy alakítható ki. A társasház alapításának szabályait a Társasházi törvény határozza meg. Az Ingatlan- nyilvántartásról szóló törvény, és annak végrehajtási rendelete is tartalmaz az eljárásra vonatkozó szabályokat. Az alapító okirat ügyvédi ellenjegyzéshez kötött dokumentum, amelyet az ügyvéd benyújt az illetékes földhivatalhoz.
1. Társasház alapítás fennálló épületen – a tulajdonosok megállapodása
A társasházat az ingatlanban tulajdonnal rendelkező valamennyi tulajdonostárs alapíthat. Az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet.
Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre (pl. garázs, tároló, egyéb helyiség) a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető. Az alapított elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás, illetve egyéb helyiség vonatkozásában a jogszabályon alapuló elővásárlási jog.
Az alapításhoz a társasház tulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. Az alapító okiratot szintenkénti alaprajzok/ vázrajzok földhivatali záradékoltatását követően ezek alapján lehet elkészíteni.
A társasház tulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett terheket jogi sorsát rendezzék. E körbe tartozik például a jelzálogjogosult hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése. A jogosult és az érdekeltek megegyezhetnek abban, hogy a terhek a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat és milyen tulajdoni hányadban fogják terhelni.
2. Társasház alapítás felépítendő épületre – az alapítás ténynek feljegyzése
Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja. Az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik. A feljegyzett alapítás ténye kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez. Az épület felépítését követően kérhető a társasház ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése. Ha a felépült épület nem felel meg az alapító okiratban foglaltaknak, a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez az alapító okirat megfelelő módosítása szükséges.
A közös tulajdonnak társasház tulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja.
Több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak – tulajdoni hányad szerinti – többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét. A keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okirat, illetőleg az alapító okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt.
3. Társasház alapítás – Az alapító okiratban meg kell határozni:
- a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
- a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
- a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
- az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
- a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
Az alapító okirat módosításához fő szabály szerint valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. A változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.
Közös tulajdon elidegenítése társasházban, új albetét kialakítása
Az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.
A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos fent említett elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért.
Ez a közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A határozatot ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni.
A közgyűlés határozata alapján a tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti.
Az alapító okiratot és annak módosítását ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni.
4. Alakuló közgyűlés – első közgyűlés a társasházban
Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének vagy – a közös képviselő helyett – intézőbizottsága elnökének és tagjainak, valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról, valamint a fizetési számla megnyitásáról.
Ezt a közgyűlést bármely tulajdonostárs vagy az építtető hívhatja össze.
Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül meg kell tartani. Ezt követően a tulajdonostársak – a társasház tulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően – gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik.
Szervezeti- működési szabályzatról itt írtunk. A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.
A szervezeti-működési szabályzatnak tartalmaznia kell:
- a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
- a közös tulajdon fenntartására, ezen belül –a közös költség viselésére és a költség-hátralékok megfizetésére, –felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására
- a társasházi lakóépület házirendjére, a közgyűlés hatáskörére és eljárására
- a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
- a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat.
A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére a társasházi törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza.
A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg.
Ez a határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül – köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni.
A közösség a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
Társasház alapítás, alapító okirat, ügyvédi ellenjegyzés
Vállaljuk társasházak alapítását, már meglévő épületre vagy felépítendő épületre. Vállaljuk társasházak alapító okiratának módosítását, szervezeti-működési szabályzatának, házirendjének elkészítését. Társasházi peres ügyekben és társasházi jogi kérdésekkel kapcsolatban is készséggel állunk rendelkezésre.
Jelen tájékoztatás nem tejes körű, nem minősül jogi tanácsadásnak, illetve ajánlattételnek. Amennyiben társasház alapítással kapcsolatos kérdése, jogi problémája merült fel, forduljon bizalommal irodánkhoz elérhetőségeinken.
Frissítve: 2024.08.01.