Társasház alapító okirat: a társasház legalapvetőbb dokumentuma, mely a társasház tulajdoni viszonyait rögzíti. Ezzel szemben a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában (SZMSZ) kell megállapítani. Ez utóbbi része a társasház házirendje.
Albetét a társasház alegysége, például lakás, garázs, tároló, egyéb helyiség, mely külön helyrajzi számon szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. Minden olyan része a társasháznak, mely nem külön albetét, a társasházi közös tulajdon részét képezi. Erre vonatozik társasházi lakásoknál az eszmei tulajdoni hányad.
Melyek a társasház alapítás feltételei?
A Társasházi törvény (a továbbiakban: „Tht.”) 5. § alapján akkor lehet társasházat alapítani, amennyiben a már fennálló vagy a felépítendő épületben legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki. Nem lakás céljára szolgáló helyiségre jó példa a garázs, a raktár és az üzlethelyiség.
A társasház alapításához szükséges minden társasházi tulajdonos, mint alapítók aláírása az alapító okiraton. Egyetlen cég vagy egyetlen magánszemély is alapíthat társasházat a fenti feltételek teljesülése mellett.
Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
Társasház alapító okirat – új társasház alapítása – új építésű társasház
Társasház előzetes alapítása – a tényfeljegyzés
Az új építésű társasházak esetében lehetőség van a társasház alapítása tényének előzetes feljegyzésére az ingatlan-nyilvántartásba. Ez a tényfeljegyzés az ingatlan tulajdoni lapjának III. részében lesz olvasható a bejegyzést követően.
Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik.
A feljegyzett alapítás ténye kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez.
Az épület felépítését követően kérhető a társasház ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése. Ha a felépült épület nem felel meg az előzetes alapításnál a földhivatalba benyújtott alapító okiratban foglaltaknak, a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez az alapító okirat megfelelő módosítása szükséges.
Fontos, hogy az előzetes feljegyzéssel még nem jön létre a társasház.
Földmérő bevonása – épületfeltüntetés, szintenkénti alaprajz
Az épületnek az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetéséhez földmérő bevonására van szükség. A földmérő elkészíti a szintenkénti vázrajzokat, majd azokat záradékoltatja az illetékes földhivatalban. A záradékolt vázrajzok és egyéb dokumentumok alapján az ügyvéd előkészíti az alapító okiratot.
Az alapító okirat elkészítéséhez szükséges dokumentumok:
- az ingatlan tulajdoni lapja
- építési engedély
- épületfeltüntetési vázrajz
- szintenkénti alaprajz
- végleges használatbavételi engedély
Társasház alapító okirat kötelező tartalma
Az alapító okiratban meg kell határozni:
- a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
- a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
- a közös tulajdonba kerülő épületrészek* felsorolását (pl. az épülethez tartozó földrészlet, alap- és felmenő falak, padlástér, tető, kémények, padlástér, lépcsőház, pince)
- az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
- a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.
Társasház alapító okiratban rögzíthető elővásárlási jog
Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető. Ez magas albetétszám esetén jelentősen megnehezítheti az egyes lakások, albetétek értékesítését. Néhány lakásos társasháznál indokolt lehet az elővásárlási jog kikötése. Az alapító okiratban rögzített elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadására, valamint az elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok eltérő rendelkezése. Önkormányzati lakások esetén külön szabályok vonatkoznak az elővásárlási jogra, melyek a társasház alapító okiratban kikötött elővásárlási jogot megelőzik.
Osztatlan közös tulajdonból társasház
Gyakran merül fel a kérdés, hogy középtávon értékesítené az ingatlan reá eső részét az egyik tulajdonos. A társasházi külön tulajdont általában magasabb áron lehet értékesíteni és sok esetben könnyebb is rá vevőt találni, mint közös tulajdon esetén. További előny, hogy társasház esetében az osztatlan közös tulajdonból eredő elővásárlási joggal sem kell számolni.
Első körben érdemes a többi tulajdonossal megállapodásra jutni a társasházzá alakulásról. Amennyiben ez nem sikerül, akkor peres úton is társasházzá lehet alakulni.
A Társasházi törvény rögzíti, hogy a közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja.
Több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak – tulajdoni hányad szerinti – többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét.
A keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okirat, illetőleg az alapító okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt.
Földmérő bevonására ebben az esetben is szükség van, a földmérő elkészíti a szintenkénti változási vázrajzokat és a záradékoltatja az illetékes földhivatalnál.
A szükséges dokumentumok:
- az ingatlan tulajdoni lapja
- szintenkénti változási vázrajz
- az ingatlan bővítése esetén hatósági bizonyítvány
Az alapító okirat módosítása
Akárcsak az alapításhoz, az alapító okirat módosításához is – fő szabály szerint – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.
A Tht. az alábbi két fontos kivételt biztosítja a 100%-os tulajdonosi egyetértéssel történő aláírás kötelezettsége alól.
Kivétel – 1.
Egyrészt a rendeltetésénél fogva közös tulajdonú ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.
Kivétel – 2.
Másrészt a társasház közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos fent említett elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő részére – a határozat meghozatalától számított 60 napon belül – történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal.
Ez a közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról.
Ezeket a határozatokat ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
A közgyűlés határozata alapján – ha a fenti kivételes feltételek egyike sem áll fenn – bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti.
Az alapító okiratot és annak módosítását ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
***
A fenti tájékoztatás nem teljes körű. Nem minősül jogi tanácsadásnak vagy ajánlattételnek, Célja az általános tájékoztatás. Irodánk széles körben foglalkozik társasházi ügyekkel társasházi okirat-szerkesztéssel és jogi tanácsadással, peres képviselettel.
Közös képviselőkkel, társasházkezelőkkel, ingatlankezelőkkel kapcsolatos kérdésekben is szívesen segítünk.
A társasházak részére teljes körű jogi szolgáltatást nyújtunk. Különösen, de nem kizárólagosan: alapító okirat készítése, alapító okirat módosítása, szervezeti-működési szabályzat készítése, illetve módosítása, házirend, adatkezelési dokumentáció készítése, társasház részére szerződés-véleményezés, építési-szerelési szerződések.
Keressen minket bizalommal, elérhetőségeinken.
A cikk készítésének ideje: 2024.02.18.