Társasház jogok és kötelezettségek – alapvetés
A társasházi tulajdonosok jogaira és kötelezettségeire vonatkozó legfontosabb szabályokat a Társasházi törvény határozza meg. A társasház legfőbb szerve a közgyűlés határozatai alapján a Társasházi törvény által nem szabályozott vagy eltérést engedő szabályozás körében széleskörű döntési jogosultsággal rendelkezik. A jogok és kötelezettség gyakorlásának rendjét, részletes szabályait a társasház szervezeti –működési szabályzat és a házirend szabályozza. A szervezeti-működési szabályzatról itt írtunk részletesen.
Melyek a tulajdonostárs alapvető kötelezettségei a társasházzal szemben?
A tulajdonostárs köteles fenntartani a külön tulajdonában álló lakást, ennek költségeit fizetni, a tulajdonához kapcsolódó, más külön tulajdonában vagy a közös tulajdonban okozott kártért helytállni.
Szintén köteles lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül.
Köteles a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte (pl. bérbe adta, szívességi használatba adta), betartsa a birtoklás és a használat Társasházi törvényben előírt szabályait.
A tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét.
A társasház közösség köteles megtéríteni a tulajdonostársnak a közösség érdekében tett beavatkozással okozott kárt.
A tulajdonostárs bejelentési kötelezettsége
Ha a szervezeti-működési szabályzat előírja, úgy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni:
- külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,
- lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát,
- a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát,
- a külön tulajdonában lakó személyek számát,
- haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.
A 3.) és 4.) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről tájékoztatni ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz.
A szervezeti-működési szabályzat ezen bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15–60 nap közötti határidőt állapíthat meg.
Társasház jogok és kötelezettségek – külön tulajdon, közös tulajdon
A külön tulajdon
A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga. A rendelkezési jogba nem csak az elidegenítés, a megterhelés, bérbeadás, hanem például a közgyűlésen való részvétel is bele tartozik. A tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével.
Az építtető tulajdonostárs a közgyűlés hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és amely nem érinti a Társasházi törvény 1. § (2) bekezdésében meghatározott közös tulajdont.
A tulajdonostárs joggyakorlásának korlátai: A társasházi külön tulajdonra vonatkozó szabályok szerint különbséget kell tenni a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tekintetében.
A külön tulajdonban álló lakás esetén
A szervezeti-működési szabályzatban a társasház közgyűlése a Társasházi törvény keretei között a következőkről is rendelkezhet. Meghatározhatja a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület rendeltetésének megfelelően. Ennek meghatározása a szervezeti-működési szabályzatban történik. Lakóépület az olyan épület, amelyben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát.
A szervezeti-működési szabályzatban a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás céljára történő használatára, hasznosítására (valamint a nem lakás céljára szolgáló helyiségben folytatható tevékenység feltételeire) megállapított szabályok nem lehetnek a Társasházi törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak. E szabályok nem lehetnek ellentétesek a helyi önkormányzat vonatkozó rendeleteiben foglalt szabályozással. Ezeket a szabályokat a mindenkori tulajdonosok kötelesek betartani.
A külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiség esetén (pl. üzlethelyiség, egyéb helyiség, pince)
Üzletköteles termék árusítása:
Ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott telepengedély-köteles tevékenységhez vagy kizárólag üzletben forgalmazható termék (üzletköteles termék) forgalmazására szolgáló üzlet üzemeltetésére jogosító működési engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, a hatóság az engedélyről meghozott közgyűlési határozat figyelembevételével dönt. Feltéve, hogy a határozatban foglaltak az engedélyezés során alkalmazandó jogszabályokat nem sértik.
Zaj-és rezgésvédelem, a lakókörnyezet védelme érdekében:
A közgyűlés a lakhatás nyugalma – így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése – érdekében a használat, hasznosítás módjának megváltoztatását megtilthatja vagy ahhoz a vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel is hozzájárulhat. A határozatnak tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés indokolását.
Egyéb:
Ezeket a helyiségeket illetően a közgyűlés megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait: a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenység esetén. Valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni.
Társasház jogok és kötelezettségek – a közös tulajdon
Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja.
A közös tulajdon fenntartásával kapcsolatos egyik legfontosabb tulajdonosi kötelezettség a közös költség fizetése. A közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.
Mit kell a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni a közös költséggel kapcsolatban?
1. A közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját.
2. A külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait.
3. A közös költség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá – ha a felszólítás eredménytelen – a fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg – e törvény rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén – a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait.
4. A felújítási alap képzésének elhatározása esetén – a külön jogszabályban meghatározott legkisebb mérték figyelembevételével – a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait.
5. A közös költség fizetési kötelezettség elmulasztása miatt hátralékos tulajdonostárs értesítésének módját, a behajtás szabályait, a jelzálogjog bejegyeztetésének részletes szabályait a Társasházi törvényben foglaltaknak megfelelően.
A közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.
A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését – a közgyűlés összehívása nélkül – akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza.
***
A fenti tájékoztatás nem teljes körű. Nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsadásnak, jogi állásfoglalásnak vagy ajánlattételnek. Célja az általános tájékoztatás.
Irodánk széles körben foglalkozik társasházi ügyekkel társasházi okirat-szerkesztéssel és jogi tanácsadással, peres képviselettel.
Közös képviselőkkel, társasházkezelőkkel, ingatlankezelőkkel kapcsolatos kérdésekben is szívesen segítünk.
A társasházak részére teljes körű jogi szolgáltatást nyújtunk.
Különösen, de nem kizárólagosan: alapító okirat készítése, alapító okirat módosítása, szervezeti-működési szabályzat készítése, illetve módosítása, házirend, adatkezelési dokumentáció készítése, társasház részére szerződés-véleményezés, építési-szerelési szerződések.
Társasház követelések behajtása, jelzálogjog bejegyeztetése.
Társasházak peres képviselete.
Társasházi jogi kérdésekkel, társasházi ügyekben keressen minket bizalommal elérhetőségeinken.
A cikk készítésének ideje: 2024.03.17.