Társasház SZMSZ – szervezeti-működési szabályzat
A Társasházi törvény 13. §-ában foglalt meghatározás szerint a társasház, mint közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.
A szervezeti-működési szabályzat egyes rendelkezései nem lehetnek ellentétesek a Társasházi törvényben foglaltakkal, valamint az Alapító okirat rendelkezéseivel. Ebben a sorrendben tekintve a magasabb szintű szabályokat. Az SZMSZ része vagy melléklete a Házirend.
Korábban a társasház szervezetére vonatkozó szabályokat is az alapító okirat tartalmazta. Számos ilyen 80-as 90-es években készült társasházi alapító okiratot látni budapesti társasházaknál. A Társasházi törvény ma már úgy rendelkezik, hogy ezeket a szabályokat nem az alapító okiratban, hanem az SZMSZ-ben kell szabályozni.
Melyek a társasház SZMSZ kötelező tartalmi elemei?
A szervezeti-működési szabályzatnak – a Társasházi törvény keretei között – tartalmaznia kell:
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
– a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére*,
– felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
c) a társasházi lakóépület házirendjére,
d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat.
* A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk – vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték – szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint.
Mit nem lehet SZMSZ-ben szabályozni?
Nem lehet SZMSZ-ben szabályozni azokat a kérdéseket, melyek a Társasházi törvény alapján kizárólag a társasház alapító okiratában szabályozhatók.
Az alapító okiratban meg kell határozni például:
a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségek felsorolását, megjelölését, leírását,
b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
Nem lehet SZMSZ-ben szabályozni, hanem csak az alapító okiratban lehet meghatározni a társasház közösségnek a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítési jogára vonatkozó Társasházi törvény 10. §-a szerinti kivételszabályokat is.
Mikor korlátozható a lakások használata SZMSZ-ben?
A szervezeti-működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület rendeltetésének megfelelően.
A külön tulajdon használata és hasznosítási módja csak szűk körben korlátozható, a Társasházi törvény 17. -18. §-ában foglaltak szerint:
Milyen tevékenység tiltható vagy korlátozható?
I. Ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségében a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni, a lakóépület rendeltetésének megfelelően megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait.
Az SZMSZ-ben a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás céljára történő használatára, hasznosítására megállapított szabályok nem lehetnek a Társasházi törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak. Nem csak a tulajdonos, hanem a mindenkori használó részére is kötelezőek.
A nem lakás céljára szolgáló helyiségben (pl. üzlethelyiség, raktár, pince) folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok szintén nem lehetnek a törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak. Ezek ugyanúgy kötelezőek a mindenkori használó részére is.
A helyi (fővárosi, kerületi) önkormányzat városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján rendeletben meghatározhatja a nem lakás célú helyiségek használatának, hasznosításának módját, feltételeit.
II. Ha a nem lakás céljára szolgáló helyiségben telephely-engedélyes vagy üzletköteles termék értékesítésére kerülne sor, korlátozható lehet a tevékenység. Az engedélyező hatóság a 30 napos határidőben közgyűlési határozat figyelembevételével dönt. Feltéve, hogy a határozatban foglaltak az engedélyezés során alkalmazandó jogszabályokat nem sértik.
III. A közgyűlés a lakhatás nyugalma – így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése – érdekében a használat, hasznosítás módjának megváltoztatását megtilthatja. Más esetben ahhoz az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel is hozzájárulhat. A határozatnak tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés indokolását. Az Társasházi törvény keretei között szigorúbb szabályok is hozhatók ebben a kérdésben.
Kötelező a társasház SZMSZ készítése minden esetben?
Legfeljebb 6 lakásos társasházban nem kötelező, hogy legyen SZMSZ, azonban a később viták elkerülése érdekében általában javasolt.
Legalább 7 lakásos társasháznak kötelező rendelkeznie SZMSZ-szel.
A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére a Társasházi törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, a Társasházi törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.
A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére.
Mikor és hogyan kell elfogadni a társasház SZMSZ-t?
A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. Nagyon fontos tehát, hogy az SZMSZ vagy annak módosítása elfogadásánál minősített többségről követel meg a törvény. Az összes tulajdoni hányad szerinti több mint 50% szavazat szükséges.
A Társasház SZMSZ-ről, illetve az SZMSZ módosításról a határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazásra megjelölt határidőt követő 8 (nyolc) napon belül – köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni.
Fontos szabály, hogy a szervezeti-működési szabályzat tervezetét, a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző 15 tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni.
Ha az írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke 8 napon belül a közgyűlést köteles összehívni.
A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
A jól alkalmazható SZMSZ néhány fontos szempontja
Társasházra szabva
A Társasház SZMSZ készítése, de különösen módosítsa során a közösségnek javasolt alaposan végig gondolnia a társasházban felmerülő visszatérő, fennálló problémákat, hogy az SZMSZ (módosítás) az adott társasházra szabva készülhessen el. Nem elég a Társasházi törvény fontosabb rendelkezéseit feltüntetni. A legtöbb esetben részletesebb szabályokra van szükség vagy eltérést engedő (diszpozitív) szabályok esetén társasház-specifikus eltérésekre.
A költségek részletes, teljes körű szabályozása
A társasház költségeinek nem eléggé differenciált szabályozása vagy nem arányos elosztása is vitákhoz vezethet. Például fontos a közös költség megfelelő költségnemenkénti felosztása, a felújítási alapra és annak felhasználásra vonatkozó részletes szabályok rögzítése.
A közös költség hátralék behajtása, érvényesítése a hátralékos tulajdonostárssal szemben
A közös költség a társasház bevétele, melynek folyamatos rendelkezésre állásával biztosítható a társasház működése. A társasháznak harmadik személyes felé is fizetőképesnek kell maradnia.
Az írásbeli szavazás szabályai rögzítve
Figyelemmel arra, hogy – Budapesten különösen – sok társasházban külföldi vagy távoli helyen tartózkodik a tulajdonos, és emellett is részt kíván venni a társasház közgyűlése döntéseinek meghozatalában. Célszerű tehát az írásbeli szavazás részletes szabályait az SZMSZ-ben feltüntetni. Csak abban az esetben van lehetőség írásbeli szavazásra, ha ennek részletes szabályait tartalmazza az SZMSZ.
Közös képviselő (intézőbizottság) vagy társasházkezelő
Az SZMSZ-ben igény szerint érdemes szabályozni nem csak a közös képviseletre, hanem a társasházkezelőre vonatkozó rendelkezéseket is, különös tekintettel arra, hogy az egyik tevékenység sem foglalja automatikusan magában a másikat. Azaz külön kell (lehet) szerződnie – akár ugyanannak a személynek – a két feladatra a társasházzal.
Házirend
A Házirend a Társasház SZMSZ része. A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait. E szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel.
A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is.
A házirend szabályait – a használat jogcímétől függetlenül – a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség mindenkori használója köteles betartani.
A dohányzás kérdése: A házirend – a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többségével megállapított – eltérő rendelkezése hiányában tilos dohányozni a közös tulajdonban lévő zárt légterű épületrészekben, területeken, illetve helyiségekben.
***
A fenti tájékoztatás nem teljes körű. Nem minősül jogi tanácsadásnak vagy ajánlattételnek, Célja az általános tájékoztatás. Irodánk széles körben foglalkozik társasházi ügyekkel társasházi okirat-szerkesztéssel és jogi tanácsadással, peres képviselettel.
Közös képviselőkkel, társasházkezelőkkel, ingatlankezelőkkel kapcsolatos kérdésekben is szívesen segítünk.
A társasházak részére teljes körű jogi szolgáltatást nyújtunk. Különösen, de nem kizárólagosan: alapító okirat készítése, alapító okirat módosítása, szervezeti-működési szabályzat készítése, illetve módosítása, házirend, adatkezelési dokumentáció készítése, társasház részére szerződés-véleményezés, építési-szerelési szerződések. Társasház követelések behajtása, jelzálogjog bejegyeztetése. Társasházak peres képviselete.
Társasházi jogi kérdésekkel, társasházi ügyekben keressen minket bizalommal elérhetőségeinken.
A cikk készítésének ideje: 2024.03.03.