Telki szolgalom létrejötte, gyakorlásának korlátai, megszüntetése
Mit jelent a telki szolgalom és milyen fajtái vannak?

Amennyiben egy telek birtokosa a szomszédos telek vagy telkek terültét korlátozottan, meghatározott célból használhatja, telki szolgalomról beszélünk. Az a telek, amelynek javára szól a szolgalom, az uralkodó telek. Míg az a telek, amelyen fennáll a szolgalom, a szolgáló telek.

Az alapvető szabályokat a Polgári Törvénykönyv 5:160. §- 5:163. §-ai határozzák meg. A témában fontos jogszabályok még a szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak különös szabályairól 2013. évi CLXXIV. törvény (Szomszédjogi törvény).

A törvény úgy fogalmaz, hogy telki szolgalom alapján az ingatlan mindenkori birtokosa vagy az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös más hasonló célra más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja.

A szolgalom fajtái:
  • Átjárás vagy útszolgalom.
  • Vízellátás.
  • Vízelvezetés (csatorna), ill. öntözési szolgalom – a szolgáló ingatlan tulajdonosa, használója köteles tűrni, hogy az ingatlanán az öntözéses gazdálkodást folytató mezőgazdasági termelő vonalas vízilétesítményt létesítsen és üzemeltessen, az ehhez szükséges vízimunkákat elvégezze. illetve az öntözőberendezést átvezesse (2019. évi CXIII. törvény)
  • Pince létesítése.
  • Vezetékoszlopok elhelyezése.
  • Épület megtámasztása céljára létesített szolgalom.

Telki szolgalomnak minősül az is, amennyiben egy ingatlan birtokosa követelheti, hogy a másik ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjon.

Útszolgalom, szükségbeli útszolgalom

Az egyik legfontosabb és leggyakoribb szolgalom az útszolgalom vagy átjárási szolgalom.

A szükségbeli útszolgalom azt jelenti, hogy amennyiben valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy az ingatlan mindenkori birtokosa földjeiken átjárjon.

Szükségbeli út a törvény erejénél fogva akkor is létrejön, ha az uralkodó ingatlan ugyan érintkezik közúttal, de e közút az uralkodó ingatlan megközelítéséhez nem megfelelő.

Szükségbeli útszolgalom alapítása esetén az útvonal kijelölésénél figyelemmel kell lenni mind a uralkodó telek, mind a szolgáló telek tulajdonosának a jogos érdekeire. Az ingatlanon álló épület rendeltetése és az útvonal hosszára figyelemmel indokolt lehet, hogy a szolgalom a gépjárművel való áthaladást is lehetővé tegye

Hogyan jön létre telki szolgalom?

A telki szolgalom létrejöhet szerződéssel, egyoldalú nyilatkozattal, elbirtoklással vagy jogszabály rendelkezése útján, illetve bírósági úton jöhet létre.

Amennyiben szerződéssel jön létre, úgy az ingatlan haszonélvezetének alapítására vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni a szerződés elkészítése során. A szerződés ügyvédi ellenjegyzéshez kötött okirat.  A megfelelő formában elkészített és ellenjegyzéssel ellátott okirat alapján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerül  ez a jog. Az ingatlan tulajdoni lapjának III. részében kerül feltüntetésre.

Telki szolgalmat az ingatlan tulajdonosa egyoldalú jognyilatkozattal a saját javára is alapíthat. A nyilatkozatra szintén vonatkoznak a formai szabályok, azaz az ügyvédi ellenjegyzés, és a földhivatali bejegyzés.

Elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmat az ingatlan birtokosa, ha a másik ingatlan használata ellen annak birtokosa tizenöt éven át nem tiltakozik. Az elbirtoklási idő tehát az általános elbirtoklási idő. Szolgalmat is el lehet birtokolni tehát.

Fontos megjegyezni e körben, hogy szívességből vagy visszavonásig engedett jog gyakorlása nem vezet elbirtoklásra. Így például az sem vezet az útszolgalom elbirtoklásához, ha egy telek tulajdonosa a szomszédos telek birtokosának az építkezéséhez megengedi, hogy az építőanyagokat szállító járművek részben a telkét használják átjárásra.

Jogszabály erejénél fogja is létre jöhet a szolgalom: a fent említett esetben (szükségbeli útszolgalom), ha a föld nincs összekötve megfelelő közúttal. Ebben az esetben, ha a szomszéd önként nem vesz részt a szolgalom alapításában, akkor bírósági úton is kikényszeríthető.

A szolgalom létrehozása bíróságon is kikényszeríthető, ha megfelelően indokolt. Például közös tulajdon természetbeni megosztása esetén.

A szolgalom további jelentős szabályai

Fontos kiemelni még, hogy a telki szolgalom nem lehet önállóan forgalom tárgya, azaz nem lehetséges eladni vagy megvenni sem.

A szolgalom nincsen időhöz kötve, a jogi szempontból igazolható érdek fennállásáig szükséges fennmaradnia. (Azonban tovább is fennmaradhat, ha nem kerül megszüntetésre technikailag.)

A szolgalommal terhelt ingatlan értékében a szolgalom tartalma és terjedelme szerint jelentős értékcsökkenés is bekövetkezhet, melyet meg kell téríteni. Ezt a felek rendezhetik megállapodással is, ennek hiányában az értékcsökkenés megtérítése peres úton követelhető.

A telki szolgalmat (és a közérdekű használati jogot) fő szabály szerint nem érinti, ha a használati joggal terhelt ingatlant más ingatlannal összevonják. Kivétel lehet ez alól, ha a megosztást követően a szolgalom már csak a megosztással létrejövő egyik új telket terheli, és a másikat vagy a többit nem. Ilyen esetben a másik/ a többi új ingatlan (mint akkor még szolgáló telkek) tulajdonosa kérheti a jog megszüntetését.

Az uralkodó telek javára fennálló telki szolgalmi jog terjedelmét nem érinti az uralkodó telek térmértéknek változása, az továbbra is az egész telket és annak mindenkori birtokosát illeti meg.

Ha az uralkodó telek tulajdonosa a telki szolgalmat ingatlan-nyilvántartáson kívül szerezte, igényt tarthat arra, hogy a bíróság állapítsa meg a telki szolgalom fennállását, tartalmát és gyakorlásának körülményeit. Továbbá kérheti, hogy a telki szolgalmat az ingatlan-nyilvántartásba jegyezzék be.

Mi a legfontosabb különbség a szolgalom és a haszonélvezeti jog között?

A telki szolgalom a két vagy több szomszédos telekhez kötődik, így amennyiben bármelyik telek gazdát cserél, a szolgalom akkor is fennmarad. Ezzel szemben a haszonélvezeti jog a haszonélvező személyéhez kötődik, akinek a halálával/ jogutód nélküli megszűnésével, vagy a szerződésben megállapított határidő leteltével ez a jog megszűnik.

Szolgalom vagy közérdekű használat?

A közérdekű használat lényege a következő. Ingatlanra közérdekből, a jogszabályban feljogosított személyek javára – hatóság határozatával – szolgalmat vagy más használati jogot lehet alapítani. A használati jog alapításáért a korlátozás mértékének megfelelő kártalanítás jár.

A használati jog alapításából eredő károkat a kisajátítási kártalanításra vonatkozó szabályok szerint kell megtéríteni.

A közérdekű használat alapítása közigazgatási eljárás keretében, hatósági határozattal történik. A jogszabályban feljogosított személyek javára szól, úgy mint az adott közmű-szolgáltató.

A közérdekű használatra jó példa a vezetékjog, pl. villamosenergia hálózat üzemeltetője részére.

Hogyan gyakorolható a szolgalmi jog, melyek a korlátai?

A szolgalom gyakorlása nem vezethet mások, különösen a szolgalommal terhelt dolog használója jogainak szükségtelen sérelméhez. A szolgalom részletesebben meghatározott tartalmáról a felek közötti megállapodásban, vagy ennek hiányában a bíróságnak az ítéletében szükséges rendelkezni.

Ha a telki szolgalom gyakorlása valamely berendezés vagy felszerelés használatával jár, a fenntartás költségei a szolgalom jogosultját és kötelezettjét – eltérő megállapodás hiányában – olyan arányban terhelik, amilyen arányban a berendezést vagy felszerelést használják. Amennyiben ez nem állapítható meg, akkor a fele-fele arány alapján szokás elszámolni a használat költségeivel.

Útszolgalom esetén nem jellemző az egész szolgáló telek területének a használata, így azt földmérő által készített változási vázrajz alapján a telek egy részére lehet bejegyeztetni.

A szolgalmi jog jogosultját megilleti a birtokvédelem a használatot akadályozó tulajdonossal szemben is.

Telki szolgalom megszűnése vagy korlátozása

A megszüntetésnek, a megszűnésnek és a korlátozásnak az alábbi esetei vannak:

  • bírósági határozat,
  • szerződés, lemondás (írásbeli, címzett jognyilatkozat, ingatlan-nyilvántartási törléssel)
  • szolgalom 15 éven át tartó nem gyakorlása,
  • a szolgalom tárgyának megsemmisülése,
  • az uralkodó és szolgáló telek tulajdonosa azonossá válik + az ingatlanok összevonása

A bíróság a telki szolgalmat megszüntetheti, korlátozhatja vagy gyakorlását felfüggesztheti, ha az az ingatlan mindenkori birtokosa ingatlanának rendeltetésszerű használatához már nem szükséges.

A szolgalom megszűnik, ha a jogosult – bár ez módjában állt – tizenöt éven át nem gyakorolta vagy eltűrte, hogy gyakorlásában akadályozzák.

A telki szolgalom jogügylettel való megszüntetéséhez az uralkodó telek tulajdonosának a szolgáló telek tulajdonosához intézett írásbeli lemondó nyilatkozata és a szolgalmi jog ingatlan-nyilvántartásból való törlése szükséges.

+1: Reklámcélú hasznosítás

A Szomszédjogi törvény a mai naptól, azaz 2024. május 12. napjától hatályos rendelkezése tartalmazza a lakóépület reklámcélú hasznosításának alapvető szabályait és feltételeit. Eszerint a reklámcélú hasznosítási jog alapján a lakóépület tulajdonosa a tulajdonhoz való jog és a tulajdonnal való szabad rendelkezés körében jogosult a lakóépület erre alkalmas felületeinek reklámelhelyezés céljából történő hasznosítására, a közigazgatási anyagi jogszabályokban meghatározott feltételekkel összhangban.

A reklámcélú hasznosítási jog alapján a közterületről látható lakóépületen a településkép-védelmi jogszabályokban meghatározott reklám, reklámhordozó vagy reklámhordozót tartó berendezés elhelyezésére, telepítésére, illetve használatára térítésmentesen vehető igénybe a közterületi ingatlan feletti légi tér, ha:

  1. A közterület feletti igénybevétel a közterületi telekhatártól számított, arra merőleges hossza az egy métert – a reklámhordozónak a reklám megvilágítását szolgáló berendezése esetében a két métert – nem haladja meg, és
  2. az igénybevétel legalacsonyabb pontja a közterület terepszintjétől számítva legalább négy méter magasságban van.

Kivételt képeznek fentiek alól: a nemzeti emlékhely, a kiemelt nemzeti emlékhely és ez utóbbi településkép-védelmi környezete.

***

A fenti tájékoztatás nem teljes körű. Nem minősül jogi tanácsadásnak vagy ajánlattételnek. Célja az általános tájékoztatás. Irodánk széles körben foglalkozik ingatlanügyekkel, társasházi ügyekkel, peres képviselettel. Az ingatlanjog és társasházi jog területén teljes körű jogi szolgáltatást nyújtunk.

Közös képviselőknek, társasház-kezelőknek, ingatlankezelőknek is szívesen segítünk.

Ingatlanügyekkel, szomszédjogi, szolgalmi ügyekben, birtokháborítás kapcsolatban, társasházi ügyekben keressen minket bizalommal elérhetőségeinken.

A cikk készítésének ideje: 2024.05.12.