Tetőtér beépítés társasházaknál – a legfontosabb szempontok, a leggyakrabban felmerülő kérdések. A tetőterek beépítéssel történő hasznosítása előnyös lehet a társasháznak, hiszen a társasház további fenntartást és esetleges felújításokat elősegítő bevételre szerez, a vevő pedig adott esetben egy teraszos, panorámás lakás elégedett tulajdonosa lehet. Többször felmerül azonban az a körülmény, hogy nem minden tulajdonostárs beleegyezését könnyű megszerezni az ingatlanrész elidegenítéséhez. Az alábbi rövid összefoglalóban arra térek ki, hogy milyen módon történik a tetőtéri ingatlanrész értékesítése a hatályos jogszabályi rendelkezések szerint.
Az ingatlanrész elidegenítésére a társasház alapító okiratának módosítása szükséges minden esetben, mert az értékesítendő ingatlanrész közös tulajdonban áll. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 10. §-a határozza meg az alapító okirat módosítására vonatkozó szabályokat.
a) Az összes tulajdonostárs hozzájárulása
Fő szabály szerint Az alapító okirat módosításához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.
b) Legalább 2/3-os szavazattöbbség
Az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. Természetesen az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épület berendezés és vagyontárgy, amelyek szükségszerűen közös tulajdonban állnak, ily módon sem idegeníthetők el. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. Fontos kiemelni, hogy az alábbi kedvezőbb szabály csak akkor alkalmazható, amennyiben a társasház alapító okirata már tartalmazza ezt a lehetőséget. Az alapító okirat ilyen módosításához azonban a tulajdonosok egyhangú döntése szükséges.
c) Legalább 4/5-ös szavazattöbbség
Amennyiben az alapító okirat nem tartalmaz a 2. pontban foglaltaknak megfelelő 2/3-os rendelkezést, úgy a közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére – a határozat meghozatalától számított 60 napon belül – történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e a társasházi törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal. Ez a közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról.
A közgyűlési határozatot ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni és az alapító okiratot annak megfelelően módosítani kell szintén ügyvédi ellenjegyzéssel.
Peres út
Végül szükséges megemlíteni a peres utat, amely tulajdonostársak és nem harmadik személy beruházók vonatkozásában érvényesül: a közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti.
Jelen tájékoztatás nem tejes körű, nem minősül jogi tanácsadásnak, illetve ajánlattételnek. Amennyiben társasház tetőterének beépítésével kapcsolatos kérdése, jogi problémája merült fel, forduljon bizalommal irodánkhoz elérhetőségeinken.