Lakáseladás – ki felel a tartozásokért, amelyeket az eladó halmozott fel az eladást megelőzően? Milyen szabályok vonatkoznak erre az esetre?
A társasházi külön tulajdon (lakás, üzlethelyiség) eladása esetén a társasház kitől követelheti az eladáskor fennálló közös költség-hátralékot? Az eladótól vagy a vevőtől? A Kúria joggyakorlat-elemző csoportjának többségi véleménye alapján az eladáskor fennálló közös költség-hátralék az eladót terheli.
Lakáseladás – ki felel a tartozásokért? – Az eladó fizetési kötelezettsége melletti érvek
I. Az eladó fizetési kötelezettsége mellett érvelők szerint a közös költség kötelmi alapú kötelezettség. Ez azt jelenti, hogy annak a tulajdonosnak a személyéhez és albetétéhez (lakás vagy egyéb) kötődik, aki a hátralékot felhalmozta.
Amennyiben ez a személy elidegeníti a társasházi tulajdonát, úgy általában nem háríthatja át a tartozást a vevőre. Kivétel ez alól, ha az eladó és a vevő az adásvételi szerződésben vagy más okiratban a vevői kötelezettségvállalásban állapodnak meg.
A vevő költségviselési kötelezettsége nem kezdődhet korábban, mint a kötelezettségek alapjául szolgáló jogviszony. Az új tulajdonos fizetési kötelezettsége legfeljebb erre irányuló kifejezett nyilatkozat (tartozásátvállalás) útján keletkezhet. A vevői kötelezettség ezen felül a hatályos Ptk. szerinti tartozáselvállalás, illetve teljesítéselvállalás esetén merülhet fel. Ez utóbbi nem jogosítja a társasházat az új tulajdonos elleni fellépésre. Tartalmazhat ilyen – a vevőre is kötelező – előírást a társasház SzMSz-e is.
A Tht. 22.§ (6) bekezdése utal arra, hogy a közös képviselő a „volt tulajdonos” tartozását is nyilvántartja. E rendelkezésből arra vonható le következtetés, hogy a „volt tulajdonos”-nak is lehet tartozása.
Természetesen más a helyzet akkor, ha a közgyűlés a Tht. 30.§ (1) bekezdés alapján határozatával jelzálogjog bejegyzését rendelte el az adásvétel tárgyát képező ingatlanra (külön tulajdonra és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadra) és a jelzálogjogot az ingatlan-nyilvántartásba be is jegyezték. Ebben az esetben a vevő jelzálogjoggal terhelt ingatlant vásárol, így a tartozásért az ingatlannal helyt kell állnia. A Tht. azért teszi lehetővé a közös költség-tartozás jelzáloggal biztosítását, hogy az ingatlan értékesítése esetén is biztosított legyen a követelésnek a vételárból történő kiegyenlítése. Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés – vagy erre irányuló kötelezettségvállalás – hiányában az új tulajdonost nem terheli az eladó által felhalmozott hátralék kiegyenlítésének kötelezettsége.
Ezen álláspont képviselői szerint az eladónak az ingatlan per, teher- és igénymentességéről tett szavatossági nyilatkozata a közös költség-tartozás alól történő mentesség szavatolására kiterjed. És ez igaz akkor is, ha a szerződés megkötése során a tartozás fennállásának kérdésében nem kéri a közös képviselő nyilatkozatát.
Lakáseladás – ki felel a tartozásokért? – A vevő fizetési kötelezettsége melletti érvek
II. A vevő fizetési kötelezettségét támogatók szerint a társasház speciális tulajdoni forma, amelynek működtetésére a törvény elkülönült szervezetet hozott létre. A társasház működéséhez szükséges anyagi erőforrások biztosítása a mindenkori tulajdonostársak törvényen alapuló kötelezettsége. A mulasztó tulajdonostárs ezt a kötelezettséget sérti meg.
A társasházi ingatlan vevőjének számolnia kell azzal, hogy nem csupán egy műszaki sajátosságokkal rendelkező ingatlant vásárol, hanem az ahhoz kapcsolódó jogok és kötelezettségek összességét is megszerzi. Az adásvétellel az általa megvásárolt albetét, mint társasházi tulajdon alapító okiratban foglalt egészét, összes relációját illetően jogutóddá válik. Erre jó példa, hogy az új tulajdonosnak a társasház felújítására korábban felvett hitelek részleteit is fizetnie kell. Az új tulajdonosra is vonatkoznak a korábbi közgyűlési határozatok is. Az új tulajdonos a korábbi tulajdonos „státuszába”, pozíciójába lép.
A társasházi ingatlannak – mint a működő társasház-tulajdon részének – akkor is vannak az ingatlan műszaki adottságaihoz igazodó költségei, ha esetleg üresen áll. Ezek a költségek – így a közös költség is – a „dolog költségei”, a társasházi ingatlanhoz „tapadó” költségek, melyek függetlenek a tulajdonos vagy a használó személyes közreműködésétől.
Jelzálogjog bejegyzése
Ezt az álláspontot igazolja a jelzálogjog bejegyezésének a Tht. 30.§ (1) bekezdésében biztosított lehetősége. E jogosítvány gyakorlására ugyanis akkor is lehetőség van, ha időközben a társasházi tulajdon tulajdonosának személye megváltozott. Az eladó tulajdonlása alatt felgyűlt közös költség-hátralék biztosítására bejegyezhető a jelzálogjog az új tulajdonos (a vevő) tulajdonába került társasházi ingatlanra.
A szavatossági igények érvényesítése, illetőleg az elszámolás az adásvételi szerződés kapcsán létrejött kötelmi jogviszonyokra tartozó kérdés.
Az álláspont képviselői szerint a társasház a közös költség megfizetése érdekében az új tulajdonos ellen léphet fel, amely igény alapja a Tht. 24.§ (1) bekezdése.
A jelzálogjog bejegyzése „dologiasítja” a követelést, de az a jelzálogjogtól függetlenül is a dologhoz tapad; a jelzálogjog csupán további biztosítékot jelent a követelés megtérülésére.
Ez a megoldás a társasházak érdekét szolgálja, hiszen a tartozás fedezetét továbbra is biztosítja – a most már az új tulajdonos tulajdonába került – társasházi ingatlan. Ennek köszönhetően a tartozás nem marad fedezet nélkül akkor sem, ha a hátralékot felhalmozó volt tulajdonostárs az eladást követően elérhetetlenné válik.
Megkönnyíti a közös költség-tartozás behajtását abban az esetben, ha nem csupán az eladó halmozta fel a tartozást, hanem az eladó jogelődje vagy annak jogelődei is. Mindegyik esetben az ingatlanfedezettel rendelkező új tulajdonos köteles helytállni. Az álláspont mellett szóló érvként felvetődött a következő gondolat is. Ha a társasház korábbi közgyűlési határozatai kötik az új tulajdonostársat (a vevőt), ez azt igazolja, hogy az új tulajdonostárs (a vevő) a korábbi tulajdonostárs (az eladó) társasházi „státuszába” lépett. Ebből az következik, hogy a közös költség-hátralék is a vevőtől követelhető.
Lakáseladás – ki felel a tartozásokért? – A felek egyetemleges fizetési kötelezettsége melletti érvek
III. A harmadik álláspont képviselői szerint az eladó és a vevő közösen kötelesek az eladó által felhalmozott közös költség-hátralék megfizetésére. Ebből következően a társasháznak mind az eladó, mind a vevő ellen fel kell lépnie. A marasztalás alapja a vevő esetén a Tht. 24.§ (1) bekezdése, míg az eladó ellen a társasház a kártérítés szabályai szerint fordulhat. Az eltérő jogcím nem akadálya a vevő és az eladó egyetemleges marasztalásának sem, hiszen mindketten ugyanazzal az összeggel tartoznak. Ha pedig az új tulajdonos megfizette a tartozást, az egymás közötti – belső – jogviszonyukban az általa kifizetett összegre térítési igénye keletkezik az eladóval (a korábbi tulajdonossal) szemben [Ptk. 6:29.§ (1) és (2) bekezdések].
A joggyakorlat-elemző csoport álláspontja szerint a problémát megoldaná, ha a Tht. 46.§ (1) bekezdése nem csupán lehetőségként írná elő a közös költség-igazolás beszerzését. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény vagy a végrehajtására kiadott 109/1999.(XII.29.) FM rendelet a társasházi külön tulajdonra vonatkozó adásvétel bejegyzésének feltételeként írja elő a közös képviselő igazolását arra vonatkozóan, hogy az eladót nem terheli közös költség tartozás.
Jelen tájékoztatás nem tejes körű, nem minősül jogi tanácsadásnak, illetve ajánlattételnek. Amennyiben társasházi közös költség követeléssel kapcsolatos kérdése, jogi problémája merült fel, forduljon bizalommal hozzánk elérhetőségeinken.
Frissítve: 2023.10.01.