A kötbér építési szerződéseknél ebben a cikkben kerül részletesebb bemutatásra. Nem csak használt vagy új lakások adásvételénél, hanem saját megrendeléssel történő kivitelezés során is felmerülhet a kötbérigény az építtető illetve a tulajdonos részéről. Korábbi cikkünkben az elsősorban használt ingatlanok adásvételével kapcsolatos késedelmi kötbérről esett szó.
Ebben a cikkben új lakás vétele, új ház építtetése esetére vesszük végig a kötbérezés legfontosabb fajtáit, szabályait és eseteit.
A kötbér építési szerződéseknél – 3 fajtája van:
- hibás teljesítési,
- késedelmi,
- meghiúsulási kötbér.
A hibás teljesítési kötbér fizetésére akkor kerül sor, ha a vevő vagy megrendelő nem a szavatossági igényét érvényesíti és jótállás érvényesítés sem lehetséges vagy éppen kizárt.
I. A hibás teljesítési kötbér, a jótállás, a szavatosság
Mindháromnak az alapja a hibás teljesítés. Ha a kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek.
-
A hibás teljesítési kötbér – csak ha tartalmazza szerződés
A hibás teljesítési kötbér – mint minden kötbér – szerződésben, írásban köthető ki. Amennyiben erre nem kerül sor, úgy vagy a kötelező jótállási illetve vállalt jótállás alapján vagy pedig szavatossági igény érvényesíthető.
A Ptk. szerint a kötelezett pénz fizetésére kötelezheti magát arra az esetre, ha olyan okból, amelyért felelős, megszegi a szerződést. Mentesül a kötbérfizetési kötelezettség alól, ha szerződésszegését kimenti. Kötbér írásban köthető ki.
A jogosult a hibás teljesítés miatti kötbér mellett nem érvényesíthet szavatossági igényt.
Kötbérigényét attól függetlenül érvényesítheti, hogy a kötelezett szerződésszegéséből kára származott-e. A jogosult a szerződésszegéssel okozott kárának megtérítését akkor is követelheti, ha kötbérigényét nem érvényesítette. A kötbért meghaladó kár is érvényesíthető. Ebben az esetben a jogosult bizonyítja, a kötbért meghaladó kárát.
A hibás teljesítési kötbérigényt, írásbeli felszólító levélben érdemes érvényesíteni.
-
A jótállás („ garancia”) – új lakóingatlanok esetében kötelező
Jótállásra hibás teljesítése esetére az építési vállalkozó a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003 (XI.5.) Kormányrendelet szerint köteles. Ez a rendelet meghatározza az épület egyes részeire vonatkozóan a kötelező jótállási időt. A jótállási időt kezdetét a műszaki átadás-átvétel időpontjától kell számítani. Az épületnek az e Kormányrendeletben felsorolt főbb szerkezeti elemire a jogszabály 10 éves kötelező jótállási időt, míg egyéb részire öt illetve három éves kötelező jótállási időt állapít meg. Ezek a határidők jogvesztők. Az építési vállalkozó ezeknél a határidőknél rövidebb jótállást nem köthet ki érvényesen, de hosszabb időre vállalhat jótállást. Fontos, hogy ez a jogszabály csak új lakásokra, új lakóingatlanokra vonatkozik!
Jótállás esetén a vállalkozó csak akkor mentesül a jótállási kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett.
Az érvényesíthető jogok, kijavítás, kicserélés, árleszállítás és legsúlyosabb esetben elállás. Az itt feltüntetett sorrend kötelező, törvényi sorrendet jelent. Jelentéktelen hiba miatt nincs lehetőség az elállásra.
-
A szavatosság, a szavatossági igény érvényesítése – használt ingatlanoknál is
Szavatossági igény érvényesíthető az épület egyes részeire, praktikusan akkor, ha a jótállás valamilyen oknál fogva az adott épületrész vonatkozásában nem jöhet szóba. A szavatossági idő a kijavított részekre vonatkozóan újra indul.
Szavatosság jogszabály alapján minden ingatlanra vonatkozik (nem csak lakóingatlanokra), így például raktárra vagy egyéb gazdasági épületre is. Újonnan átadott és használt ingatlanokra is.
Szavatossági igény esetén fő szabály szerint a megrendelőt vagy építtetőt terheli annak a bizonyítása, hogy a hiba oka már a teljesítéskor (átadáskor) is megvolt. Azaz a hiba nem a használat következménye.
Az érvényesíthető jogok, kijavítás, kicserélés, árleszállítás és legsúlyosabb esetben elállás. Az itt feltüntetett sorrend kötelező, törvényi sorrendet jelent. Jelentéktelen hiba miatt nincs lehetőség az elállásra.
Az épületre vonatkozó szavatossági idő a szolgáltatás átadásától számított öt év. Ez az idő meghosszabbodhat további 1 évvel, ha a jogosult menthető okból nincsen abban a helyzetben, hogy az erre vonatkozó igényét érvényesítse.
Szavatossági igény érvényesítésével nem lehet ugyanazon hiba miatt hibás teljesítési kötbért is követelni.
II. A kötbér építési szerződéseknél – A késedelmi kötbér
A Ptk. szerint a kötelezett késedelembe esik, ha a szolgáltatást annak esedékességekor nem teljesíti. Ha a kötelezett késedelembe esik, a jogosult követelheti a teljesítést, vagy ha a késedelem következtében a szerződés teljesítéséhez fűződő érdeke megszűnt, elállhat a szerződéstől.
A jogosult elállásához nincs szükség a teljesítéshez fűződő érdek megszűnésének bizonyítására, ha
a) a szerződést a felek megállapodása szerint vagy a szolgáltatás felismerhető rendeltetésénél fogva a meghatározott teljesítési időben – és nem máskor – kellett volna teljesíteni; vagy
b) a jogosult az utólagos teljesítésre megfelelő póthatáridőt tűzött, és a póthatáridő eredménytelenül telt el.
A kötelezett köteles megtéríteni a jogosultnak a késelemből eredő, pénztartozás esetén a késedelmi kamatot meghaladó kárát, kivéve, ha a késedelmét kimenti.
Új lakások, lakóépületek kivitelezéskor számos esetben késdelem merül fel. Fontos szabály a késedelem esetében hogy a jogosult késedelme a kötelezett egyidejű késdelemét kizárja. Ez az átvételi késdelem körében fordul elő főként.
Mit tehetünk, ha késik az átadás?
Az új építésű lakások lakóingatlanok építésénél gyakori a késedelem, így erre jó előre felkészülni.
A késedelmi kötbér – mint minden kötbér, szintén a szerződésben, írásban köthető ki. A körbért napi összegben szokás meghatározni és egy maximum határidőt is általában meghatároznak a felek arra vonatkozóan, hogy meddig van kötbérfizetési kötelezettség. Ezt követően a jogosult építtető, megrendelő általában mondhatja azt, hogy eláll érdekmúlás miatt a továbbiakban nem várható el tőle az, hogy a teljesítést megvárja.
Figyelemmel arra, hogy a jogszabályok számos lehetőséget hagynak nyitva az építési vállalkozók részére is, így az esetek legnagyobb részében a késedelmi kötbér vitás peren kívül, megegyezéssel kerülnek rendezésre.
A kötbérigényt ez esetben is javasolt írásban jelezni a vállalkozó felé (ajánlott, tértivevényes levélben).
Ha a vállalkozó előállt egy szerződésmódosítási ajánlattal, azt javasolt ügyvéddel átnézetni, egyeztetni.
III. A kötbér építési szerződéseknél – A meghiúsulási kötbér
A meghiúsulási kötbér esetén alapvető kérdés, hogy a szerződés teljesítése melyik szerződő fél hibájából, felelősségi körében bekövetkezett okból maradt el. A meghiúsulási kötbért az a fél fizeti, aki miatt nem valósultak meg a vállalkozási szerződésben foglalt feladatok, aki miatt a lakás vagy lakóház nem készült el. Ha a szerződő fél meghiúsulási kötbér iránti igényt érvényesít, akkor nem követelheti a szerződés teljesítését is emellett. Ha a vállalkozó például kifizette a meghiúsulási kötbért, akkor mér nem köteles folytatni a munkát és teljesíteni a szerződést. Meghiúsulási kötbér mellett más kötbér sem érvényesíthető. A jogosult ekkor is követheti azonban a kötbért meghaladó kárát.
Amennyiben a vállalkozási szerződés ezt tartalmazza, nem csak a megrendelő, hanem a kivitelező is igényt tarthat meghiúsulási kötbérre. Amennyiben a vállalkozóval a megrendelő szerződést egy munkára és a megrendelő azt egy másik vállalkozóval végezteti el, ha egyéb feltételek is fennállásnak, akkor a vállalkozót is megilletheti a meghiúsulási kötbér.
***
A fenti cikk célja az általános tájékoztatás. Nem minősül jogi tanácsadásnak, jogi véleménynek vagy ajánlattételnek. Egyedi ügyben jogi tanácsáért vagy jogi eljárásokban történő támogatásért keresse irodánkat bizalommal elérhetőségeinken.
Kivitelezési szerződésekkel kapcsolatos kérdésekben, kötbért érintően is állunk rendelkezésre. Az ingatlanjog területén széleskörű jogi szolgáltatást nyújtunk.
Készítve: 2024.08.25.