A kötbér
Jelen cikkünk az ingatlan adásvételi szerződéseknél felmerülő kötbért érintő leggyakoribb eseteket részletezi. A szerződés egyik biztosítékát jelenti, például a foglaló mellett. Célja, hogy a szerződésben foglalt kötelezettségeit az adásvételi szerződés esetében is, mind az eladó mind pedig a vevő határidőben, a szerződésben foglaltak szerint teljesítse.
Fontos megjegyezni, hogy attól függetlenül is megilleti a jogosultat, hogy a kötelezett szerződésszegéséből kára származott-e.
Mit jelent és milyen fajtái vannak?
A fogalmát a Polgári Törvénykönyv 6:186. §-a határozza meg. Eszerint: a kötelezett pénz fizetésére kötelezheti magát arra az esetre, ha olyan okból, amelyért felelős, megszegi a szerződést. Akkor jár, ha a felek ebben előzetesen, írásban megállapodtak.
Háromféle kötbért ismer a magyar jogrendszer a szerződésszegés esetére:
- Késedelmi kötbér
- Hibás teljesítési kötbér
- Meghiúsulási kötbér
Késedelmi kötbér
Amennyiben az eladó az adásvételi szerződésben vállalta azt, hogy ha határidőben nem tudja birtokba adni az ingatlant a vevő részére, úgy kötbért fizet, akkor késedelmes birtokba adás esetén a késedelemmel érintett időszakra ezt meg kell fizetnie a vevőnek.
Ha azonban a vevő teljesítené késedelemmel a vételárat, arra az esetre késedelmi kamatot vagy késedelmi kötbért lehet kikötni. A késedelmi kamat lehet a Ptk. szerinti késedelmi kamat (jegybanki alapkamat mértéke) vagy a szerződő felek által meghatározott késedelmi kamat. A vételár késedelmes teljesítése esetre a kötbér mértékét is a felek az adásvételi szerződésben határozzák meg és rögzítik. A pénztartozás, így a vételár késedelmes teljesítése esetére kikötött kötbérre a késedelmi kamat szabályait kell alkalmazni.
A késedelmi kötbér mértéke nem lehet összesen több mint a vételár 20-30%-a. Ezt a szabályt, korlátot a bírói gyakorlat alakította ki. Ez nem jelenti azt, hogy amennyiben a fél kárt okoz a másiknak, annak a megtérítését ne lehetne kérni. A kötbér mértéke a bíróság által mérsékelhető, azonban erre vonatkozóan pert kell indítani.
Jellemzően napi kötbért szokás kikötni az adásvételi szerződésekben is. Javasolt általában az ingatlan vételárának alapul vételével meghatározni.
A késedelem esetére kikötött kötbér megfizetése nem mentesít a teljesítési kötelezettség alól.
Késedelmi kötbér érvényesítése minta alapján is elindítható, azonban ezt nem javasoljuk figyelemmel arra, hogy az e jogcímen a követelés jogszerűsége előzetesen vizsgálandó kulcskérdés esetről esetre. Fontos vizsgálni a késedelem kezdő időpontját. Ezt minden esetleges további vita, jogvita esetén meg kell tudni jelölni és igazolni szükséges.
Hibás teljesítési kötbér
A fél arra vállal kötelezettséget, hogy egy adott pénzösszeget megfizet, ha hibásan teljesít. A hibás teljesítési kötbérre leggyakrabban az új lakás építtetője és egyben eladója kötelezett az új lakást megvásárló vevők felé. Ha a ház vagy lakás nem felel meg a szerződésben vagy a jogszabályokban foglalt követelményeknek, akkor a teljesítés hibás. A hibás teljesítés vonja maga után a fizetési kötelezettséget. Fontos tudni, hogy ha jogosult (vevő) az ezen igényét érvényesíti az építtetővel eladóval szemben, akkor már szavatossági igényt nem támaszthat vele szemben szavatossági igények például az épület vagy lakás hibájának/ hibáinak a kijavítása. A vevő ez esetben a hibás teljesítés miatti kötbér mellett tehát nem érvényesíthet szavatossági igényt.
Meghiúsulási kötbér
A szerződésben arra az esetre lehet kikötni, ha a meghatározott szolgáltatást az arra kötelezett fél nem teljesíti. Ez esetben tehát nem késelemes vagy hibás a szerződés teljesítése, hanem a teljesítés elmarad. Adásvételi szerződéseknél a meghiúsulási kötbér fizetésére akkor szokott sor kerülni, ha a kötelezetti késedelem olyan mértékben jelentős, hogy a jogosultnak már nem áll érdekében fenntartani a szerződés állapotot és tovább várni. Az ingatlan adásvételi szerződésekben javasolt meghatározni az elállás eseteit. A jogszerű elállást követelheti a szerződésben már rögzített meghiúsulási kötbér kötelezettség esetében az erre vonatkozó kifizetési kötelezettség. A kötbért meghaladó kár ekkor is követelhető.
A teljesítés elmaradása esetére kikötött kötbér érvényesítése a teljesítés követelését kizárja.
Meddig jár a kötbér?
A szerződésben meghatározott ideig jár a kötbér napi elszámolással. Már a késedelem első napjától is esedékes, innentől jár. A szerződésszegő tehát a késedelembe esés első napjától köteles késedelmi kötbért fizetni. Meghiúsulási kötbér esetén pedig az elállásban meghatározott határidő lejártát követő első naptól.
Mikor nem kell fizetni?
Mikor mentesül a kötelezett a kötbérfizetési kötelezettsége alól? A kötelezett csak akkor menetesül a kötbérfizetési kötelezettsége alól, ha szerződésszegését kimenti.
A szerződésszegés kimentése lehet annak igazolása, hogy a szerződés teljesítésének az elmaradása vagy a késedelem olyan ok miatt következett be, amelyért a szerződésszegő fél nem felelős. Nem felelős a szerződésszegő fél például akkor, ha a működési körén kívüli elháríthatatlan ok okozta a késedelmet.
További jó példa a mentesülés esetére az is, amikor a másik fél késedelem az oka az egyik fél késedelmének, azzal, hogy a másik fél nem tesz meg valamit, amit a szerződés szerint kötelezettsége lenne az adott időben megtenni.
Vis major esetén is mentesülnek a felek a kötbérfizetési kötelezettségük alól.
Kötbér csak írásban köthető ki
Nagyon fontos kiemelni, hogy kötbért kikötni csak írásban lehet, a szóbeli megállapodás a kötbér vonatkozásában nem hoz létre a kötbér követelésére vonatkozó jogosultságot semmi esetre sem.
Kártérítési igényt is érvényesíthetek?
A jogosult a kötbér mellett érvényesítheti a kötbért meghaladó kárát. A jogosult a szerződésszegéssel okozott kárának megtérítését egyébként akkor is követelheti, ha kötbérigényét nem érvényesítette.
A kötbér mértéke maximum mennyi lehet?
Adásvételi szerződéseknél napi kötbért szokás meghatározni. Ennek van egy maximum napikban mérve. Ha a napokban mért maximum időt túllépi a késedelmes fél, akkor a másik fél jogosulttá válik a szerződés felmondására. Ekkor viszont már – ha a szerződésben kikötésre került korábban, – akkor meghiúsulási kötbért követelhet a szerződésszegő féltől. A bírói gyakorlat szerint a vételár 20-30%-a még elfogadható.
A túlzott mértékű kötbér összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti. Ehhez azonban minden esetben peres eljárást kell kezdeményezni az illetékes bíróságon.
A kötbér kamata
Kötbér után kamat kikötése semmis. Az esedékessé vált kötbér után a kötelezett késedelmi kamatot köteles fizetni. Ennek mértéke a jegybanki alapkamat mértékével egyező.
Ha a kötelezett nem fizeti meg, mit lehet tenni?
Amennyiben a kötelezett felszólítás ellenére nem fizeti meg a kötbért, úgy a követelt összeg nagyságától függően fizetései meghagyásos eljárást vagy peres eljárást lehet indítani vele szemben.
*
A fenti cikk célja az általános tájékoztatás. Nem minősül jogi tanácsadásnak, jogi véleménynek vagy ajánlattételnek. Egyedi ügyben jogi tanácsáért vagy jogi eljárásokban történő támogatásért keresse irodánkat bizalommal elérhetőségeinken.
Ingatlan adásvételi szerződésekkel kapcsolatos kérdésekben, kötbért érintően is állunk rendelkezésre. Az ingatlanjog területén széleskörű jogi szolgáltatást nyújtunk.
Készítve: 2024.08.18.