INGATLAN ÜGYVÉD BUDAPEST – Miben segít az ingatlan ügyvéd?

Ingatlanjog, ingatlan adásvétel, ingatlan ügyvéd, ingatlan jogász, lakásvásárlás és ingatlan adásvételi szerződés ügyvéddel.

Egy ingatlan ügyvéd nem csak lakások és egyéb ingatlanok adásvételi szerződéseinek, ajándékozási szerződéseinek, bérleti szerződéseinek vagy csereszerződéseinek elkészítésénél nyújt segítséget, hanem a különböző ingatlankora vonatkozó jogosultságok bejegyeztetése, módosítása vagy törlése során is.

A leggyakrabban felmerül pl. a jelzálogjog alapítása, törlése; haszonélvezeti jog alapítása, törlése, a szolgalmi jog alapítása vagy törlése, illetve megváltoztatása. Az ezekre vonatkozó szabályokat a Polgári Törvénykönyv és az Ingatlan nyilvántartási törvény.

Az ingatlan ügyvéd közreműködik továbbá telekalakítási eljárásban, ráépítéssel, túlépítéssel, beépítéssel kapcsolatos jogvitákban, segítséget nyújt birtokvédelmi kérdésekben, illetve társasházak részére széles körben nyújt segítséget alapító okiratok, illetve szervezeti-és működési szabályzatok és házirend elkészítésében, módosításában.

Ingatlan ügyvédként az ingatlanjog területén széleskörű jogi támogatást nyújtunk.

INGATLAN ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS, INGATLAN AJÁNDÉKOZÁSI SZERZŐDÉS

Hogyan zajlik az ingatlan adásvételi szerződés előkészítése és aláírása az ügyvédi irodában? A szerződő felek az eladni, illetve megvásárolni kívánt ingatlanra vonatkozóan szándéknyilatkozatot írhatnak alá vagy akár ingatlan adásvételi előszerződést köthetnek, amelyek egyike sem kerül benyújtásra a földhivatalba, azonban a feleket védi, mivel ezek tartalmától a szerződő felek később csak közös meggyezéssel térhetnek el.

A szándéknyilatkozatban, illetve az előszerződésben a felek egy meghatározott összeget köthetnek ki foglalóként vagy a foglaló egy részeként.

Miután a szerződő felek megállapodtak egymással az ingatlan vételárában, a megfizetés részleteiben (pl. hitel igénybe vétele), az ügyvéd elkészíti az ingatlan adásvételi szerződést és a hozzá kapcsolódó dokumentumokat az adott adásvételi jogügylet feltételei szerint megkívánt módon.

Hitelfelvétel

Az ingatlan ügyvéd hitelfelvétel esetén a banki szerződési feltételeknek megfelelő tartalmi elemeket is szerződésbe foglalja, a részletfizetési határidőket a felek ehhez mérten is állapítják meg. Amennyiben az ingatlan tulajdoni lapjának III. részében teher szerepel, úgy az első lépés rend szerint az ingatlan teher-mentesítése, általában jelzálogjog és elidegenítési-és terhelési tilalom törlése a jogosult (általában bank) engedélye alapján.

Terhelt ingatlan

Az ingatlan megvásárlására azonban lehetőség van terhelten is így pl. jelzálogjoggal, vételi joggal vagy visszavásárlási joggal terhelten is, amennyiben a jogosult ahhoz hozzájárult, illetve elidegenítési és terhelési tilalmat nem tartalmaz a teherlap.

Az elkészült adásvételi szerződés tervezet jóváhagyása után az ügyvédi irodában a szerződés és kapcsolódó dokumentumok aláírására kerül sor, amikor az eljáró ügyvédtől az ügyfelek az ingatlan adásvétel illeték illetve személyi jövedelemadó vonatkozásáról is tájékoztatást kapnak az adott adásvételi jogügylethez kapcsolódóan az ügyfelek által előadott körülményekre tekintettel.

A szerződés aláírásához személyi igazolvány, lakcímkártya és adókártya szükséges magánszemélyek esetén, cégek esetén aláírási minta vagy aláírási címpéldány, illetve hiteles cégmásolat szükséges, amennyiben ez nem áll a földhivatal rendelkezésére. Ahhoz, hogy az adásvételi szerződés alapján a földhivatalban bejegyezzék a szándékolt változását, a szerződés ügyvédi ellenjegyzése szükséges.

Ezt követően az ügyvéd a tulajdonjog változás bejegyzése érdekében kérelmet terjeszt elő és eljár az illetékes földhivatalnál. Az eljárás végén az ingatlan ügyvéd az ingatlan tulajdonjogának bejegyzéséről értesíti a feleket.

Ingatlan ajándékozási szerződés esetén az eljárásra a fentiekhez hasonlóan kerül sor, azonban természetesen más illetékkel és illeték-kedvezményekkel kell/lehet számolni. Ingatlan ajándékozási szerződésnél fontos kérdés, az ajándékozó és megajándékozott jogi értelemben vett kapcsolata, családi kapcsolata, az ajándékozás sajnos nem minden családi kapcsolat esetén illetékmentes.

Ingatlan jogügyleteknél az illeték és a személyi jövedelemadó mértékét az ügy egyedi körülményeire tekintettel más tényezők is befolyásolják, így pl. a korábbi és a jelenlegi, illetve a jelenlegi és jövőbeni ingatlan tranzakció között eltelt idő, az ingatlan vásárlásának célja.

INGATLAN BÉRLETI SZERZŐDÉS

Mind bérbeadói, mind pedig bérlői oldalon későbbi károkat előzhetünk meg hatékonyan azzal, hogy ingatlanjogban profi ügyvéd segítségét kérjük a bérleti szerződés elkészítése során.

Egyéb esetben, ha alapvetően ragaszkodunk a saját szerződésünkhöz, akkor is érdemes ügyvéddel véleményeztetni, ugyanis jobb a későbbi vitás helyzeteket megelőzni, mint utólag kezelni.

Számos esetben előfordul, hogy abból eredően éri komoly kár az egyik felet – különösen a bérbeadót -, hogy a kaucióra (óvadékra), kártérítés, és egyéb lényeges kérdések szabályozására nem került sor a bérleti szerződésben és csak a jogviszony folyamatában vagy annak lezárása során derül ki, hogy ez mennyivel egyszerűbbé tette volna a felek közötti elszámolást.

Az ingatlanos ügyvéd a gyakorlatban előforduló problémák előzetes kiküszöbölése érdekében ezeket a lényesen kérdéseket ügyfele érdekében és képviseletében eljárva a jogszabályok keretein belül a lehető legkedvezőbben szabályozza, így a jogügyleti kockázat igen jelentősen csökkenthető.

Érdemes megfontolni több szempontból azt is, hogy az adott helyzetben milyen jogi következményekkel jár a határozott, illetve a határozatlan időre megkötött szerződés.

HASZONÉLVEZETI JOG

Haszonélvezeti jog alapján a haszonélvezeti jog jogosultja más tulajdonában álló ingatlant birtokolhatja (pl. ott lakhat, ott tartózkodhat), használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti.

A haszonélvezeti jog személyhez kötött jog, nem örökölhető. Haszonélvezeti jog keletkezhet szerződéssel, ekkor az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzést kérelmezni kell az illetékes földhivatalnál. Más eseten jogszabály keletkeztet haszonélvezeti jogot, pl. a Ptk. elhunyt házastárs túlélő házastársa részére.

Leggyakrabban szülők élnek vele, akik gyermeküknek vásárolnak ingatlant, az ingatlan birtoklásának biztosítása érdekében. A haszonélvezet megszüntetése céljából a haszonélvezeti jog jogszabályban foglaltak szerint számított értéken megváltható, és ezt követően sor kerülhet az ingatlan-nyilvántartásból való törlésre, valamint a haszonélvezeti jogról ingyenesen is lemondhat a jogosult.

Az ingatlanos ügyvéd feladata az okiratok szigorú formai szabályoknak megfelelő elkészítése és jogi képviselet az ingatlan-nyilvántartási eljárásban.

SZOLGALMI JOG

Szolgalmi jog esetében a szolgalmi jog jogosultja más ingatlanának használatára jogosult. A szolgalmi jog létrejöhet átjárás, vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös más hasonló célra.

A szolgalmi jog szerződéssel vagy jogszabály rendelkezése alapján jön létre. Az egyik legnagyobb jelentőségű szolgalmi jog az átjárási szolgalom, amely azt jelenti, hogy ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy az ingatlan mindenkori birtokosa földjeiken átjárjon.

A szolgalmi jog jogosultja nyilatkozattal lemondhat a szolgalmi jogáról. Amennyiben a szolgalmi jog gyakorlásának már nem állnak fenn a feltételei, úgy a szolgalmi jogot kérelemre a bíróság korlátozhatja, felfüggesztheti, illetve megszüntetheti.

TÁRSASHÁZ ALAPÍTÁS, TÁRSASHÁZ AKALPÍTÓ OKIRAT, TÁRSASHÁZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁS

Az ingatlan közös tulajdon megszüntetésének módja lehet a társasházzá alakítás, a társasház bejegyzésére irányuló kérelem benyújtására földhivatali záradékoltatott szintenkénti alaprajz birtokában van lehetőség.

Társasház abban az esetben hozható létre, ha az ingatlanon műszakilag megosztott legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség van, amely a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül; a külön tulajdonba nem tartozó helyiség, épületrész pedig a tulajdonostársak közös tulajdona lesz.

Az alapító okirat a fentieken kívül tartalmazza a társasház elnevezését és az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt. Az alapító okirat módosításához fő szabály szerint valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása és a módosítás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése is szükséges, amelynek érdekében ügyvéd járhat el. Az alapító okiratot és annak módosítását ügyvédi ellenjegyzéshez köti a törvény.

A szervezeti- működési szabályzatban kerül szabályozásra a társasház szervezete, így a közgyűlésre és a közös képviseletre/ intézőbizottságra, számvizsgáló bizottságra vonatkozó szabályok, a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére és a közös tulajdon fenntartására vonatkozó szabályok, valamint a társasház házirendje.

A közgyűlés összehívására és a szavazás érvényességi feltételeire, valamint a társasházi kisebbségi jogosultak jogaira különös tekintettel kell lenni.

Ingatlan jogügyletekkel foglalkozó ügyvédként különösen az alábbi ingatlan-ügyekben állok rendelkezésre:
  • Ingatlan adásvételi, ajándékozási és csereszerződések elkészítése, ellenjegyzése és teljes körű földhivatali ügyintézés,
  • Külföldiek ingatlanszerzésével kapcsolatos engedély beszerzése,
  • Ingatlan bérleti szerződések elkészítése,
  • Ingatlanokkal kapcsolatos szerződés-véleményezés,
  • Ingatlan-közvetítői szerződések elkészítése,
  • Ingatlan-közvetítés egyedi megkeresés és egyedi megbízás alapján,
  • Társasházak részére jogi tanácsadás, alapító okirat és szervezeti és működési szabályzat, házirend készítése, módosítása, véleményezése
  • Közös tulajdonnal kapcsolatos jogi tanácsadás, közös tulajdon megszüntetése
  • Birtokvédelmi kérelem elkészítése
  • Telekalakítási eljárásban jogi képviselet

Amennyiben az ingatlanjog területén segíteni tudunk Önnek, keressen bizalommal a 06 70 638 4272-es telefonszámon, illetve a pojjak@drpojjak.com e-mail elérhetőségen.

Ingatlanjoggal kapcsolatos további információkat az alábbi blog-cikkekben találhat:

Ingatlant ajándékozna? Olvasson tovább

Ingatlant adna el? Olvasson továbbb

Ingatlant szeretne vásárolni? Olvasson tovább